2010年10月10日南京世外边城二期的项目营销思路研讨.ppt

感谢聆听！ 2010年10月10日 世外边城二期项目营销思路研讨 市 场 房地产市场现状及未来 周边楼市现状及未来走势 中国边城概况 房地产市场现状及未来 2010年,低价跑量年，回笼现金准备过冬。 2010年，政策年，两条线：银根线（弱）、税收线（强） 10月12日，南京开始限购家庭第三套房，给异地项目带来机会 但是， 2020年以前，中国经济还是“三拖一”由“三驾马车”牵引，西部、中部有条件的人群持续涌向东部，继续导致了东部房地产市场各种产品全面“升值”，特别是作为刚需的住宅 2020年以后，中国经济布局调整初见成效，中国的人口迁移转变为从南、北两翼向长江流域经济带迁移，中国的人口结构也逐渐变成5+5+5 东部房地产市场各种产品“普升”的局面改变,写字楼、别墅、工业厂房可以持续升值 房地产现状及未来走势 2010年，长三角别墅市场风平浪静，推售及成交皆平平。 2011年，长三角别墅市场风起云涌，南京及周边城市预计推售量将达到8000套。 2020年以前，作为一居的近郊别墅仍然让人又爱又恨，恨的是城市的配套还是没有很好地眷顾这些区域。 2020年以前，作为二居的远郊别墅，人们越来越爱。一是绝美山水实在太少了，二是它既可以升值赚钱又可以当做一种身份的标签！ 一居别墅＝刚需 度假别墅＝奢侈品 中国东部，永远是富人聚集的地方！ 招标项目周边楼市现状及未来走势 招标项目周边楼市现状及未来走势分析 汤龙东：少量依山别墅 汤龙西：低密度住宅 老镇区：住宅 山南片：极少量别墅 结论：南京后花园（依托轻轨15号线和沪宁城际铁），一居新片区，不是纯粹度假区，对仑山湖板块不构成威胁 宝华板块 招标项目周边楼市现状及未来走势分析 定位：国际温泉城 规划：多功能的城市区域中心规划，工作、生活、城市休闲度假混合区域 结论：以温泉为核心卖点的汤山板块并不构成对仑山湖板块的直接威胁 汤山板块 招标项目周边楼市现状及未来走势分析 规划定位：别墅、公寓混合居住片区 板块分析：山水资源和仑山湖相若，但混合居住的规划极大弱化了度假功能并降低板块档次，两大主力中的恒大 暂无别墅可卖，卧龙湖国际在等待被收购 结 论：该板块暂时对仑山湖板块威胁不大 卧龙湖板块 中国边城概况 中国边城 湖东目前在售仅剩云居2套双拼 湖东见缝插针还可以制造出10套独栋别墅 云居北面100亩地，住宅用地，不能做独栋产品 湖西岸，共分为A,B,C三个岛，从2010年6月5日A岛奠基起算，计划8年全部开发完毕 A岛计划建造142栋独栋别墅，第一期开工42套，另有9套一字排开作为样板区，首批42套主力面积在400—600平米每栋，3套700平米以上，总价范围在400—1000万 A岛第二批计划2011年动工，面积与首批相若，第三批有部分280平米独栋，计划2012年动工。 结论：湖东对我们已经没有威胁，湖西产品与我们有较大差异且湖西开发对我司项目有利！ 产 品 现在（产品市场定位） 将来（产品物理空间改良） 产品现阶段市场定位：具有优质资源的度假别墅 产品未来的市场定位：成为阶级划分、作为身份象征符号、可用作社交场所并且能持续升值的奢侈品 从2002年到2010年，这里卖的还只是房子，只不过是有优质资源的房子 从现在起，开始卖阶级划分的工具，开始卖代表阶层的符号，开始卖只有少数人才能拥有的奢侈品 推广宣传的最佳切入点——资源，产品的文化属性 销售说辞的最佳切入点——品质、总价 总平布置分析 公共区域布置：网球场的“空地”没有带给组团更多利益 联排别墅：极大降低组团甚至项目的形象和档次 单体户型：容积率吃亏 现有产品 L型别墅 现有产品 L型别墅 营销、推广 问题，解决问题的方法 营销策略 推广策略、诉求、广告计划 中国边城拦截我们的客户 中国边城在图示2个地点通过保安和对讲设备拦截我们的客户 解决方法： 一、在市区设立售楼处，专人带客户到会所 二、在市区售楼处发放会所餐饮券，客户带券到会所（方案见后） 物管问题： 物管服务质量的优劣直接影响销售结果，也直接影响业主持有物业的信心，边城物业故意制造“世外物管差”的状态意图影响我司项目销售。 解决方法： 对于销售：由销售公司自行安排引导员（就是保安，穿西装）服务所有看房客户 对于物管：最佳方案是更换边城物业，其次是以会所名义增加工作人员、以会所工作人员提供实质的物管服务，把边城物业边缘化 二期开发建议 总体量：约226栋 总金额：约7亿 分区数：4区 推售时间：每年春天 （2011---201