淮安著名住项目提案.ppt

淮安市近年来城市经济发展速度较快，生产总产值及人均生产总值增长速度年均保持在10%以上，相对发达城市而言整体经济处于刚起步阶段。 城市发展重心“东迁”，经济开发区的建设推动了城市建设的步伐，拓宽了市域范围。 经济发展基础薄弱、结构矛盾突出。随着开发区的各项目相继投产，可预见在之后的一段期间经济将有较大提高。 城镇居民整体收入还处在较低的水平，人均月收入为1200元/月，对高档商品及大宗物件的消化力不高，一定程度上影响了房地产的消费能力。 城市交通较为不便，造成城市的外来人口相对较少，也在一定程度上影响了其经济的快速发展。 区域竞争楼盘点评 立面示意 立面示意 立面示意 在建筑设计中应当结合建筑与其楼前环境，形成独有的环境单元，加强绿化的层次。 环境设计不仅考虑利用地形形成层次俄夫的地面绿化系统，还充分注重了绿色景观的立体化。 中心园林绿地应直接融合在住宅组团中，建筑的开口是格律地得以在视觉上从西北到东南贯穿，使住宅前后绿地可观可及。 在绿地中不知很多情趣小品，楼台亭阁，石板步道等园林设施，为居民活动充分创造条件。 组团景观区域建议 小区景观步行道 社区配套建议 项目户型建议 多层立面示意 商铺会所立面 淮安人对水有着特殊的感情，一般认为“水为财”，加上淮安水资源丰富，可以用水来做主题的楼盘很多。但是目前淮安以水为主题的楼盘却很少，多数是有水景而无水境，沿水岸边环境处理得很一般，过于随意，可以看但不能赏。即使在小区里做一些水体，也停留在一般的意义上，像什么瀑布、叠泉，多是一汪死水，没有把水的文化和内涵真正挖掘出来。 水景组团景观区域建议 环境设计 价格分析 紫荆苑项目在06年12月开盘以来，推出多层、小高层，开盘销售情况良好，在07年8月份开始陆续推出新房源，价格持续增高，到目前均价在2850元/㎡，该项目在淮安经济开发区地理位置优越，周边配套较好，有一定的代表性。 目前多层只剩部分大户型住宅和商铺，销售趋于平稳。 【香格里拉】 产品类型 由多层、小高层、联排组成 项目主诉求 国际名门、领秀生活 建筑特点 后现代欧洲风格建筑，部分建筑底层架空园林 项目优势 国际品牌香港招商局物管顾问，国家一级物管常州中房计算机中心，智能管理系统，形成产品的高附加值； 总建面：93万m2 建筑形态：小高层、高层、多层、联排 总套数：5000余户 户型配比 该项目以114-139㎡舒适性三室房型为主导；附以84-89㎡经济型两室户型及163-168㎡以上四室户型，形成全角度的客群圈层覆盖。 户型鉴赏 价格分析 香格里拉项目在06年10月第一次开盘，推出多层、小高层，开盘即被抢购，在07年8月份开始陆续推出楼盘，价格持续增高，到目前均价在3700元/㎡，该项目在淮安经济开发区地理位置优越，钵池山旁、古黄河畔，作为生态景观住宅，有一定的代表性。 营销手法 该项目采用分批分次的推盘手法，每次推出少量的楼盘，以不产生尾盘的效果，在供需关系上也起到了很好的推动作用。 销售情况 分批次推盘，销售情况都非常好，从2006年10月开盘到2007年10月，批次销售率都达到98%以上，目前推出楼盘销售率为85%。 【大湖城邦】 产品类型 联排、双拼、叠加 项目主诉求 创意品位生活 建筑特点 区别与淮安其他楼盘，以底密度的花园叠加为主，双拼、联排为辅；形成核心市场竞争力。在花园叠加上采用“层层递进”的退台式设计。 项目优势 稀缺型产品类型的打造 总建面：29万m2 建筑形态：叠加、联排、双拼、多层、小高层 总套数：1870套 产品类型配比 该项目抓住淮安的房产市场，以市场稀缺型产品“退台式花园叠加”为核心竞争力。 户型鉴赏 价格分析 该项目以区别与当地的产品类型，从2006年底入市至今价格上涨15%，目前其花园叠加产品的均价为3200元/㎡。在淮安具有一定的代表性。 销售情况 该项目在06年底和07年初两次开盘均遭抢购，说明此种产品类型在淮安市场非常受欢迎，花园叠加采用入户花园和宽景露台的设计，使其空间面积上增加，在价格体现上却比联排的总价低，使其更具有“亲和力“，容易被购房者所接受。 综观开发区内竞争个案规划以及房型的情况表现出以下几点： 个案规划及房型特点评价 小区规模明显变大，20万方的项目并不鲜见，香格里拉、河畔花苑、大湖城邦均超过了25万平方米的规模，其他均在10万平米以内； 房屋结构多以板式为主，建筑形态由多层向小高层、高层过渡中，目前市场上对多层的偏好略高于小高层； 从面积控制上看,开发区的楼盘面积差异较大，二房面积在80-110平米之间，三房面积在120-140平米之间； 从面积配比上看，二房和三房均是市场去化的主力面积，特别是90平米左右的二房和130平米左右的三房，比较受购房喜爱 ； 从户型设计上看，该区域的户型都