宁波信宁国际市公寓提案.ppt

鄞州中心区规划、配套 逐步构筑起“两心、三带、多点”的三产空间格局。 “两心”――宁波万达商业中心和鄞州公园南侧 及西南侧的商务中心成为新城区商贸布局的双核心。 “三带”――钟公庙街道传统商业步行街区预计3年内建成；中央休闲带计划05年启动东部约8万平方米的用地；鄞州公园南面南北向水系两侧的商业水街 “多点”――是指新城区内居住小区的商业服务网络，目前大致规划有五个居住区级的商业中心和一个高教园区商业中心共“六点”，每个居住区级商业中心总建筑面积为1万平方米至2万平方米之间，主要满足居民日常的生活消费和经常性消费活动，内容包括住宅区文化活动中心、农贸市场、小型超市、一个3000至5000平方米的零售商业网点等。 区域房地产发展状况：住宅 鄞州自并入宁波市前后，开始建设自己的中心城区，鄞州中心区自此发展起来。在几年的时间内，中心区的住宅市场经历了一个飞速发展的过程，由于宁波房地产价格的飞涨以及市三区住宅用地的缺乏，造成了客户只能选择供应量大，价格又较低的鄞县中心区，而投资性炒家也迅速跟进，使得自2002年以后，鄞州区住宅一直占据着宁波住宅开发量的半壁江山，供应成交活跃，而价格也迅速上升。自2002年的2000元/ 平方米左右一直上升到今年的7000元/ 平方米左右。 宏观调控开始之后，前几年投资性较强的鄞州区的住宅市场曾经有过波动。但随着宏观调控的平稳着陆，鄞州区的房地产又如火如荼的发展起来，今年推出的都市森林、东湖观邸等都有很好的市场表现。随着鄞州区基础建设和配套设施的完善，住宅客户对鄞州区已经完全接受。而万达、中海、金地、万科等国内知名开发商的进入也将掀起鄞州住宅的又一轮发展高潮。　 目前区域都是新建、在建过规划中的居住小区。新建的有华泰剑桥、金湾华庭、格兰云天、东湖花园、新都美地、半岛名邸等；在建的有四明春晓、春江花城、东湖馨园、小城花园、万达广场、南苑国际、都市森林等；规划及新近开发中的有格兰春天、香榭丽洲、万科项目、金地国际花园、杉杉工业城地块、爱尔妮地块、奥克斯工业园地块等。今后整体居住氛围将较为浓厚。 目前鄞州区的房地产开发有向鄞南、西侧奉化江两个方向靠拢的趋势 鄞州中心区在售住宅状况 鄞州中心区目前部分在售的楼盘均价已突破6000元/平方米，万达广场附近的如都市森林、南苑国际等项目更是高于7000元/平方米。销售速度也有良好的表现，中心区有一半项目的年销售率达到70%以上。 住宅的快速销售说明鄞州区已受宁波购房客户的认同。 区域市场总结： 依托鄞州区政府的土地政策、本项目所带来的号召力，整个配套正以较快的速度趋于成熟。 鄞州在建居住小区林立，成交活跃，已成为住宅开发的上佳区域，在宁波具有较强的认可度。 区域商务氛围不强，写字楼市场尚处于启动阶段，目前虽销售不错，但价格较低。区域写字楼依托低价优势与老三区争夺客户，整体竞争力不强，尚未得到认可。 从长远来看，鄞州区的办公区、商务楼宇建设、酒店群的兴起，都将提升区域商务氛围，但这需要时间，而商务氛围的缺失在短时间内是很难改变的。 优势（Strength） 位于主干道天童南路旁，交通动线通畅 面积定位在40－100平方米，市场刚性需求面广 价格适中，总价对于首次置业者有优势 底层配套商业布局合理丰富，“自给自足” 劣势（Weakness） 处于鄞南陈婆渡，目前看来，该地段位置尚有点偏，人气不足 项目用地不大，无法做出规模化小区，且A区土地进深过长，不利排布 纯高层住宅，公摊相对较大，购房者始终存有一定抗性 区域配套不足，目前的生活便利度较弱，完全依赖将开的万达广场 陈婆渡区域开发较慢，商品房楼盘不多，周边的拆迁安置小区及工业区影响地段、品位 目标客户群居住追求共性分析 他们是70末、80初的一代，成长环境优越，受过良好的教育，他们乐衷于追求物质，同时又具有感性的一面，并对精神世界十分看重。 归属感 空间的归属感和情感的归属感。渴望拥有属于自己的家，最求独立、完整的生活；渴望组建家庭，让感情由恋爱向婚姻迈进。 品质感 追求生活品质，对美容院、咖啡厅等时尚类的生活配套十分看重。会考虑区域环境的品味及形象，对小区其他业主的整体素质要求甚高。 便捷性 注重交通条件，要求公交线路发达，可轻松达到办公地点；同时需要对超市、便利店等生活配套依赖性较强。 目标客户群的居住追求 “要攻敌，先攻心”，要实现建立品牌，抢占市场的战略目标，就要抓准客户的需求，以准确的入市态势抢占市场，实现技术性击倒对手。 第四章、项目定位 ——入市态势 目标客户群的居住追求集中在归属感和品质感上，偏重于情感上的追求，因此，在产品形象塑造上，以感性为主，着重渲染“家”