2010安滁州市南谯项目前期项目分析.ppt

报告思路 市场供应方面：09年，江北新增供应177.82万平方米，同比下降11.36%，市场供应不足。 市场成交方面：09年，江北地区板块商品房住宅成交了296.89万平方米，同比增长129.77%，占全市成交量的32.05%，市场成交旺盛。 成交均价方面： 09年，江北板块商品住宅成交均价4191元/平方米，同比08年上涨5.12%。11月，江北均价突破“5000”，达到5045元/平方米，同比增长35.84%。 全市房地产企业开发投资总额为66.4亿元，其中住宅建设投资44.9亿元，同比分别增长43.2%和47.2% 全市商品房累计完成施工面积628.9万平方米，其中商品住房489.3万平方米，分别同比增长24.2％和22.7％ 竣工面积174.7万平方米，其中商品住房134.99万平方米，同比分别增长41.5％和32.9％ 商品房预售面积84.1万平方米，同比增长60.2%。其中住宅4694套，同比增长28.3%，门面310间，车库176间 全市商品房销售备案面积为212.6万平方米，其中商品住宅192.5万平方米，同比分别增长64.9%和66.4% 琅琊山：位于安徽省滁州市西，古称摩陀岭，包括琅琊山，城西湖，姑山湖，三古等四个景区，面积约115平方公里，是皖东久负盛名的游览地。 老山：地处南京近郊,横贯浦口区境内,素有“南京绿肺、江北明珠”之美誉。东起浦口高新区，南临长江，北枕滁河，西达安徽和县，总面积80平方公里，森林覆盖率高达80%，分为七佛寺、狮子岭、平坦三大景区，目前开发并接待游人的是七佛寺景区. 珍珠泉：位于南京市浦口定山西南麓属北亚热带湿润性季风气候。景区四季景色宜人春季桃红柳绿，夏季林木葱郁，秋季天高气爽、层林尽染，冬季红梅傲雪。 打造高性价比产品 新城市生活运动倡导者 宁滁同城化收益板块 江北价值发现的最后一片新大陆 生活之城、活力之城、花园之城 区外331省道 酒店前广场 项目主入口 酒店后水景区 别墅板房区 公寓洋房区 联排别墅区 玲珑美墅区 超豪区 千岛湖 项目苑区道路示意图及标准 夜景设计 苑区路灯建议 苑区围栏 第四节：项目概念验证 竞争导向验证分析 竞争项目分析 分析结论：江北市场竞争中联排别墅、小户型别墅为市场稀缺产品，另外由于近期江北别墅价格不断推高，目前已经没有200万总价以下的别墅供应，主要竞争价格区间集中在300—500万。因此，为我司项目中别墅产品提供非常宽裕的市场空间。 第四节：项目概念验证 项目自身特点导向验证分析 卖点列表 已列入南京市规划 毗邻未来的生态保护区 即将建成，与项目距离不远 浦口湿地公园 距项目35分钟车程 琅琊山景区 距项目20分钟车程 老山森林公园 自然风光 未来交通主动脉 高速公路 方便通达主城 江北地铁 未来直达项目 城际轻轨 即将通车 过江隧道 交通 业主出行便利 交通中心 齐全完善满足生活需求 商业中心 滁州第一家 五星级标准酒店 配套 江北房价居高不下 高性价比 半岛花园享受 水景园艺 碧桂园最热销产品 玲珑美墅 碧桂园最新产品 N86\87联排 “给你一个五星级的家”深入人心 碧桂园品牌 产品 说明 卖点 类别 本项目核心优势在于：未来的城市规划利好、自身产品优势、价格优势。 第四节：项目概念验证 客群导向验证分析 1、客群购买驱动因素 价格驱动 产品驱动 区位价值驱动 交通因素驱动 环境驱动 配套驱动 第四节：项目概念验证 客群导向验证分析 善于把握投资机遇，期待区位价值提升 城市富人阶层和专业投资客 由于城市化改造被“挤出”的人群 都市拆迁户 向往休闲人生，摆脱城市空巢生活 安度晚年置业人群 青年人结婚，根据自身承受能力选择远郊购房 青年置业安家者 工薪阶层实现别墅梦想的唯一途径 南京普通市民 由于改善居住因素选择周边区域购买改善性住房 江北区域市民 来宁工作生活不久，经济能力不足以购买市区房屋，安家南京的过渡性选择 新南京人 市区有房有车后的投资和自住相结合，也是身份的象征 南京中产阶级 熟悉项目区位，由于自身工作原因产生购买欲望，经济实力较强 附近产业园企业中高管 非常了解地块前景、高度认同区位，有很强购买能力，群聚效应。 南京江北、滁州南谯公务员 特征 客群 2、项目客群预判 第四节：项目概念验证 客群导向验证分析 3、客群分级分析 城市富人阶层 价格驱动、区位驱动 投资投机 专业投资客 松散层 都市拆迁户 新南京人 青年置业安家者 价格驱动、环境驱动、 过渡性住房需求 安度晚年置业人群 半核心层 南京普通市民 江北区域市民 南京中产阶级 附近产业园企业中高管 价格驱动、交通驱动、区位驱动、配 套驱动、产品驱动 第一居所/居住升级 南京江北、滁州南谯公务员 核心层 驱动（吸引点） 置业主要动