琦洋盛世天美项目定位终稿(7.29).ppt

项目整体定位及发展战略 商业裙楼定位 整体定位 商务配套裙楼，针对写字楼、酒店客群及周边商务客群的中高端消费优势，打造成区域的首席商务商业。 产品形态 以金融、餐饮、休闲、娱乐、会议等商务功能为打造原则，完善项目配套，提升项目品质和价值。 项目整体定位及发展战略 客群定位 20岁 30岁 40岁 50岁 60岁 核心客群 65% 投资客户（35—55岁） ? 企业高管、私企业主、政府官员、专业投资客户等 重点客群 35% 自用客群（25—55岁） ? 金融业、餐饮业、娱乐业、休闲业、文化等； 项目整体定位及发展战略 商业裙楼主要功能配置建议 1F 金融机构 旅游饰品 商行:名烟、名酒、名茶 糕点、咖啡 精品超市 时尚餐饮 酒店大堂及大堂吧 写字楼大堂 项目整体定位及发展战略 商业裙楼主要功能配置建议 2F 品牌休闲：建议良木缘 时尚餐馆 港式餐饮 中餐餐饮 项目整体定位及发展战略 商业裙楼主要功能配置建议 3F 国际品牌SPA：建议悦榕SPA 商务会所 项目整体定位及发展战略 商业裙楼主要功能配置建议 4F、5F 维持原来业态规划保持不变 餐饮、娱乐、会议功能 方案二总体概念定位——金融中心Financial Center 项目整体定位及发展战略 西昌金融中心 西昌的经济中心 西昌的中央商务区(CBD) 企业总部基地 商务精英的交流平台 西昌的经济引擎 项目整体定位及发展战略 方案二子产品定位 2栋 1栋 3栋 商业群楼 1栋 ——乙级写字楼 2栋中高区 ——国际五星级酒店（173间） 2栋低区 ——酒店式公寓（100间） 3栋 ——准甲级写字楼 商业群楼 ——主题商务商业 酒店式公寓 五星级酒店 项目整体定位及发展战略 方案二定位说明 降低开发商投资强度 降低后续酒店运营风险 让写字楼物业形成集群效应 实现更多销售型物业，增加现金流回款 目 录 项目基地研究 项目宏观背景研究 项目商业市场研究 项目竞争市场研究 类似成功案例研究 项目整体定位及发展战略 项目开发效益分析 项目开发效益分析 土地年限补偿金测算 土地证：24个 19年使用年限占比65% 29年使用年限占比29% 17年使用年限占比6%。 项目开发效益分析 土地年限补偿金测算 2013年1月17日，挂牌出让，航天大道东延线酒店用地23035平米，容积率4.5，成交价格13850万元，楼板价：1336元/平米 数据来源：国土局 项目开发效益分析 土地年限补偿金测算 2014年4月14日，挂牌出让，一环路东延线住宿餐饮用地13329平米，容积率3.5，成交价格6000万元，楼板价：1286元/平米 数据来源：国土局 项目开发效益分析 土地年限补偿金测算 （1336+1286）/2=1311*51%=669元/平米 （1336+1286）/2=1311*100%=1311元/平米 故按近期酒店用地挂牌市场价格折算，本项目土地使用年限不足应扣除669-1311元/平米。 本项目地上建筑面积57540平*669元/平米=3849.43万元 本项目地上建筑面积57540平*1311元/平米=7543.49万元 预计土地使用年限补偿金为：3849-7543万元 项目开发效益分析 项目整体定价原则 以投资回报率定价法为主体，结合经验定价法进行修正 根据西昌和国内商业投资标准建议投资回报率6-8% 项目开发效益分析 项目整体定价原则 项目定价方案A：低开高走，快速销售回款，减少财务成本 项目开发效益分析 项目定价方案A—快速销售回款，实现滚动开发 A、商业裙楼： 销售楼层:1-3F,4F为酒店配套，年投资回报率6-8%。 1F：租金均价：165-220元/平米； 销售均价：33000元/平米； 2F：销售均价：16000元/平米； 3F：销售均价：12000元/平米。 项目开发效益分析 B、1栋精装酒店服务式公寓： 商业模式——引入知名酒店管理公司，采用带租约销售模式 销售楼层:9-16F 装修标准：约2500元/平米，房价约350元/天，入住率60% 年投资回报率6%。 9-16F：销售均价14000元/平米 项目定价方案A—快速销售回款，实现滚动开发 项目开发效益分析 C、3栋准甲级写字楼物业： 销售模式：准现房销售 租金均价约50-65元/平米，年投资回报率6-8%。 5-16F：销售均价10000元/平米（高于在售住宅均价2000元/平米） 项目定价方案A—快速销售回款，实现滚动开发 项目开发效益分析 D、地下车位：279个 销售均价：130000元/个 项目定价方案A—快速销售回款，实现滚动开发 项目开发效益分析 方案一项目销售收益测算 方案一实现销售收