中明新都会商业综合体项目整体 定位和发展战略 报告.ppt

启动区核心展示 项目启动区推出九栋景观洋房； 项目精心打造展示区，在湖畔营建极具特色的销售中心，同时充分利用山湖景观资源。 人工湖 启动区 展示区 销售中心 人工湖 样板房 启动区样板房展示 项目为启动区的宽景花园洋房设计两套样板房； 宽景花园洋房产品每户均拥有景观阳台； 底层业主拥有私家花园和大面积的下沉式阳光地下室； 顶层业主拥有屋顶花园。 户型展示 空间设计尊重当地气候特点及居住习惯，重视自然的采光通风与南北向的空气对流； 户型设计以方正、实用、合理为原则，力求最大程度地利于山湖景观资源； 通过超宽景观飘窗、朝南景观露台、落地观景窗等实现户内外空间与景致的交融。 宽景小高层 3房 137m2 宽景花园洋房 3房 134m2 宽景花园洋房 3房 143m2 宽景花园洋房 3房 135m2 城市新区大盘案例启示与借鉴总结 开发节奏的把控是成功开发、实现盈利的关键 产品多元化，理性创新，用展示营造社区氛围 完善社区配套，营造未来成熟生活氛围 客户层面较泛，而且随着开发进程改变并扩大 采用较高的立意或原型，拔高形象，营造生活理念 低价启动，小步快跑，价格逐渐提升，以快速回现 第七部分 项目开发策略及启动区发展建议 开发策略 首先：肥城中高端房地产项目的核心竞争力以“环境+区域”居多，以产品领先的居于少数 『客观性』 主动式 被动式 『主观性』 3 1 4 2 产品 配套 区域 环境 （新进者） （配套） （社会资源） （自然资源、区域） 环境：包括区域环境和自然环境，体现了区位价值和自然资源禀赋 区域：需要长时间积累，为领导者品牌的标志 配套：地块自身商业体量规模效应，未来对区域与项目自身的影响 产品：典型的单一项目成功要素和高价楼盘的充分条件 开发策略：产品创新、引领市场 地块条件：交通、教育人文 市场现状：客户首先关注环境与产品优势 中心板块 上城国际：区域 城西板块 阳光国际城：环境+区域 桃都国际城：环境+产品 城东板块 富丽桃源：规划+性价比 桃源名郡：品牌 开发策略 其次：环境价值和区域价值均不能成为本项目核心竞争力 环境价值 本项目区域价值为区域内所有项目所共享，因此不能成为本项目区别于其他项目的核心竞争力。但是可以通过整合为本项目带来增值 虽然本项目有河道景观视野资源，但不具备稀缺性和不可复制性优势，因此也不能成为本项目的核心竞争力 区域价值 区域配套资源以及发展潜力属于区域内共享价值 区域价值需要长时间强势引导和维护，投入和操作难度较大 打造环境价值不具备条件 区域价值短期内难以受益 环境价值和区域价值均不能成为本项目核心竞争力！ 开发策略 本项目的核心竞争力-----产品+商业配套；次核心竞争力——环境+区域 本项目的选择（产品+区域+商业配套） 『客观性』 主动式 被动式 『主观性』 3 1 4 2 产品 配套 区域 环境 （新进者） （配套） （社会资源） （自然资源、区域） 环境与区域：吸引客户 产品创新与领先配套：赢得客户 五大因素决定了项目“产品+品牌”核心竞争力的可行性—— 产品竞争：在区域及全市激烈的市场竞争中，普通大众化的产品难以取得竞争优势；创新是王道； 区域价值：在整合政府规划的基础上，利用区域的人文氛围、教育资源打造“区域中央商业休闲区”这一核心竞争力，提升区域价值与地位； 商业配套：通过打造项目特色商业，形成区域新的核心商圈，一方面服务本项目住宅人群与周边人口，另一方面提升项目整体价值，把本项目塑造成为新区核心商圈居住与生活配套NO.1； 客户：城市中高端客户对高品质与高层次居住环境的向往决定了“人文+商业+投资”诉求的可行性。 分期开发建议 建议一期开发住宅与soho公寓，住宅能够实现较快速的回款，soho公寓能够提升项目配套形象，增加项目亮点。 建议二期开发住宅同时增加商业配套（部分），主要招商大型连锁超市用于项目配套，增强项目配套亮点。 建议三期根据实际开发程度将住宅与商业进行合理控制开发与调整。 启动区战略 启动区战略 区域价值挖掘：通过区域价值的挖掘奠定项目潜力 从非主流到主流：从目前的城市发展方向看，向西扩张将成趋势。而本项目则处于东区，东区最优的竞争策略是引城市产业东移，塑造城市商务中心板块，形成与西区的差异竞争。 东区商业中心：西区地价高的劣势将使更多开发商关注东部、投资东部，塑造东区商业中心将决定项目未来发展的地位与潜力，未来的泰肥一体化进程使东部将越来越具备优势，目前东部交通优势比西区要好，这更有利于东扩，塑造东部新城。 楼市热点：目前区域楼市供应持续升温，未来区域开发成熟度将持续提升，且目前区域内土地资源丰富，与主城区内的既定格局相比，更具备开发空间，目前已经日益成为众