新源煤矿-司法拍卖.DOC

土 地 估 价 报 告 项目名称：长治市中级人民法院证据技术中心委托对杭州桐庐洪风 新技术新燃料开发有限公司所持有的国有建设用地使 用权价格评估报告（浙江省桐庐县） 受托估价单位：山西儒林资产评估事务所（普通合伙） 土地估价报告编号：晋儒林[2017]（估）字第055号 电子备案编号：1407017IA0032 提交估价报告日期：2017年12月5日 土地估价报告 第一部分 摘 要 一、估价项目名称 长治市中级人民法院证据技术中心委托对杭州桐庐洪风新技术新燃料开发有限公司所持有的国有建设用地使用权价格评估报告（浙江省桐庐县） 二、委托估价方 长治市中级人民法院证据技术中心 三、估价目的 根据长治市中级人民法院证据技术中心《统一委托书》（（2017）委字第（143）号），对被执行人杭州桐庐洪风新技术新燃料开发有限公司持有的位于浙江省桐庐县的2宗工业用地进行评估。通过评估，为长治市中级人民法院办理俞正良赔偿山西上泓新能源发展有限公司一案提供价值参考。 四、估价期日 估价期日确定为2017年11月20日，与现场勘查日期一致。且与地上建筑物的评估时点一致。 五、估价日期 2017年11月20日至2017年12月5日 六、地价定义 报告所述的估价对象是被执行人杭州桐庐洪风新技术新燃料开发有限公司持有的位于浙江省桐庐县的2宗工业用地，面积合计19568.41m2（29.35亩）。 M1地块：凤川区块2-49号工业地块（国有出让） 根据《桐庐县不动产权属信息查询记录》及《国有建设用地使用权出让合同》，M1地块为桐庐经济开发区凤川区块2-49号工业地块，坐落于桐庐县桐庐经济开发区凤川区块凤翔路，《国有土地使用证》编号为桐土国用（2012）第0060012号，土地面积16603m2（24.90亩）。 1、用途设定：M1地块用途为工业用地，经估价人员现场查勘，该地块位于桐庐经济开发区内，区域用地类型为工业用地，且该地块上已建有厂房、库房及办公楼等建筑物。根据《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2017）并结合批准用途，设定用途为工业用地。 2、土地利用条件说明：根据现场调查，M1地块上已建有厂房、库房及办公楼等建筑物，建筑面积合计9917.84m2，容积率为0.60。本次估价依据宗地利用现状，设定容积率为0.60。 3、土地使用权价格类型设定：根据国有土地使用权初始登记审批表（编号项201206-355），M1地块使用权类型为出让，此次估价根据估价目的，依据批准使用权类型设定价格类型为国有出让建设用地使用权价格。 4、土地使用权年限设定：根据国有土地使用权初始登记审批表（编号项201206-355），M1地块使用期限至2061年10月9日。至估价期日剩余年限43.89年，本次估价依据剩余年限设定年期为43.89年。 5、开发程度设定：经估价人员现场调查，估价对象实际开发程度为红线外“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）及红线内“五通一平”（通路、通电、供水、排水、通讯及场地平整）。因长治市中级人民法院证据技术中心另委托具有资质的房地产评估机构对地上建筑物进行评估。为避免资产重复计算，故设定估价对象开发程度为红线外“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）及红线内“场地平整”。 综上所述，本次估价的地价定义为：在当前市场条件下，于估价期日2017年11月20日，设定用途为工业用地，在设定开发程度为红线外“五通”及红线内“场地平整”，于现状利用条件下剩余年期为47.88年的国有出让建设用地使用权价格。 M2地块：大丰村外汪28号地块（国有划拨） 根据《桐庐县不动产权属信息查询记录》，M2地块坐落于桐庐县桐君街道大丰村外汪28号，《国有土地使用证》编号为桐土国用（2010）第0010073号，土地面积2965.41m2（4.45亩）。 1、用途设定：M2地块用途为工业用地，经估价人员现场查勘，该地块上建筑物为已空置的厂房及办公楼，区域用地以工业、农业为主。根据《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2017）并结合批准用途、区域用地类型、实际用途，设定用途为工业用地。 2、土地利用条件说明：根据现场调查，M2地块上已建有厂房及办公楼等建筑物，建筑面积合计1908.05m2，容积率为0.64。本次估价依据宗地利用现状，设定容积率为0.64。 3、土地使用权价格类型设定：根据土地使用权登记审批表（证书号：桐土国用（2010）第0010073号），M2地块使用权类型为划拨，此次估价根据估价目的，依据批准使用权类型设定价格类型为国有划拨土地使用权价格。 4、土地使用权年限设定：根据土地使用权登记审批表（证书号：桐土国用（2010）第0010073号），划拨土地使用权没有使用年期限制，故设定土地使用权年限为无限年期。 5、开发程度设定：经估价