万达集团项目发展操作手册（新版）手册项目最新操作.doc

万达集团 项目发展操作手册 2008年12月 前言： 感谢各项目公司长期以来对集团项目发展工作的长期支持。集团2008年底进行新的发展模式调整，发展部根据集团领导指示，特制定本项目发展手册。 本手册分五个部分： 第一：新项目选址标准。这是根据董事长的讲话精神整理出的选址纲要。 第二：项目发展流程。在集团制度的基础上，进一步细化了项目发展流程，明确了各部门的分工。 第三：前期调查问题清单。这是各个相关部门提出的针对项目发展过程中，需要了解的各类问题。其中A类问题是在初次申报项目时需要提供的资料。经主管发展副总裁确定进入可研阶段后，再进行B类问题清单的调查。 第四：针对政府宣传的要点。主要打动政府的就是项目有关税收和就业等优势，而只有长期持有和先租后建的模式才能支撑政府的税收和就业。 第五:附件。主要是发展过程中需要填写的表格等。 董事长说过“不发展才是最大的风险”，我们都知道发展才是硬道理，发展部愿意为各项目公司的拿地工作贡献最大的努力，再次感谢各个项目公司对集团发展工作的支持！ 一、新项目选址标准： 1、新项目选址标准 根据集团发展的需要，新项目选址标准如下， 目标城市：重点发展直辖市、副省级城市、计划单列市、省会城市和地援城市（具体参照以下43城市名单），但不局限于以上城市，可以根据项目的具体情况扩大目标城市。例如，襄樊、攀枝花等城市的核心地段也可以发展。 序号 城市名称 序号 城市名称 直辖市（4个） A01 北京 A02 上海 A03 天津 A04 重庆 副省级城市（10个） B05 广州 B06 沈阳 B07 南京 B08 武汉 B09 成都 B10 西安 B11 哈尔滨 B12 长春 B13 杭州 B14 济南 计划单列市（5个） B15 大连 B16 宁波 B17 青岛 B18 厦门 B19 深圳 —— —— 其他省会城市（16个） C20 石家庄 C21 太原 C22 呼和浩特 C23 合肥 C24 福州 C25 南昌 C26 郑州 C27 长沙 C28 南宁 C29 海口 C30 贵阳 C31 昆明 C32 兰州 C33 西宁 C34 银川 C35 乌鲁木齐 地级城市（8） D36 无锡 D37 苏州 D38 温州 D39 东莞 D40 鞍山 D41 包头 D42 徐州 D43 嘉兴 项目位置：在城市的核心商业区、大型居住区均可，商业区项目要求具有较好的商业氛围，居住区项目要求周边3公里半径内人口不少于30万； 用地规模：土地规模超过100亩，一般以200-500亩为宜。 临街要求：至少有一侧边界紧临主干道，最好四面临街，不宜在立交桥下，或者被铁路、高速公路、河流等天然屏障分割。。 项目距离：如本城市已有万达广场项目，新项目位置需距离老项目宜超过3公里以上，最好超过5公里； 用地性质：重点发展城市综合体项目。而只有在综合项目做完后，而还没有拿到新的综合体项目之时，可以拿一个小住宅项目做暂时过渡性安排。 经济测算：要求能现金流自身平衡。 放宽条件：如项目位于大城市的核心商业圈，可适当放宽条件。 万达城市综合体有很多种组合，主要有三种：其一是地块面积较大，可以包括大型购物中心、五星级酒店、5A级写字楼、底商、酒吧街、酒店式公寓、普通公寓和住宅。例如太原项目。其二是面积适中，只建大型商业和公寓，例如苏州项目和成都项目。其三是项目位置较小，而且住宅售价较低，则只建购物中心和底商，例如洛阳项目等。 2、拿地线路： 孙子兵法讲“庙算胜者得胜多矣！”，项目发展工作也需要先进行“庙算”，即明确“拿地线路”，明确拿地线路需要进行如下准备： 1、掌握国际、国内的经济政治格局：国内、国际经济政治风云变换，如何理解和把握时局，如何理解董事长的发展战略的确定及战略的调整，都是在拿地时需要作为背景因素需要考量的。 2、理解城市经济的发展与布局：在到任何一个城市发展的时候，不能完全被政府提供项目所束缚，而应该在城市发展格局的角度，分析城市发展的阶段，人口和产业的布局与发展重点。 3、分析城市或者区域的政治格局：在分析了城市的发展格局后，还要了解城市、区两级政府的领导人的态度、立场和心理动机。在推动项目的时候，要求详细的分析各个政府官员的心理因素，然后才能采取适当的办法进行深入工作。 4、对项目地块价值深入挖掘：在拿到地块后，要挖掘出地块的最大价值。而我们集团的商业地产的竞争能力使得我们具备了独特的商业优势。 5、对当事人的判断与对策分析：除了政治格局之外，还有一些其他的当事人，在认真对他们进行分析的基础上，控制谈判节奏，把握主动，促进项目的取得。不但使得每个当事人各得其所，而且也可以积极促进项目的发展，起了到事半功倍的效果。 6、设计整套的拿地策略；在认真分析了上述的诸多因素