地产开发的融资成本和方法vCanadaCareerWeekly.DOC

6% - 12% - 20% ——地产开发的融资方法和投资机会 最近有大姐来电：“我有的是钱，也想自己修房子，你能给多少贷款利率？”吾答曰：“至少6%。”对方大怒：“老娘买HOUSE的贷款利率才2.8%，你要6%，太黑心鸟！”。吾欲哭无泪…… 资金有价 其实，稍微有点常识的朋友都知道，地产开发，无论是成片开发还是单栋翻建或装修，它的贷款利率和购买住宅现房的贷款利率是两码事，因为地产开发和购买现房是完全不同的经济活动。地产开发要冲破市场调研、土地购买、政府审批、规划设计、工程管理、资金筹措、市场营销等重重“关卡”，才能“修成正果”，这可是二般人才能干的活呀！而购买住宅现房，谁都会干，花不了多少时间买进来，第二天就可以挂牌出售。所以，你懂的，地产开发的资金价格（贷款利率）当然比购买住宅现房的高啦！ 具体来讲，现在加拿大的房地产开发的资金价格（年化总成本），大体可以分成三档： 6%年利息（或6-8%）。一般有两种情况：有经验的开发商拿地，first mortgage（第一顺位抵押贷款）的利息；有经验的开发商的好项目要开工，找银行拿到的比较优惠的施工贷款利息。 12%年利息（或12-15%）。一般是第二顺位的抵押贷款利息，可以发生在土地或现房收购、前期开发、施工等阶段。 20%股本金回报率（或15-25%）。一般是股权投资，或第三或更低顺位的抵押贷款利息。 需要说明的是：以上定价针对的是信誉高的开发商的好项目。如果开发商一般或项目质量一般，或者资金是救急过桥，实际融资成本还会更高。 融资有道 房地产开发商追求的是股本金年利润率，即Equity IRR。为了更高的股本金年利润率，开发商可以使用各种办法： 加快项目周转速度。比如，专门做装修房Flipping，这样一年内资金就可以周转两三次；单栋翻建或装修时，在施工的时候就把房子预售出去；把售价定得比较实惠，这样卖得快，连带着申请施工贷款、开工都快起来；收购比较“熟”的地，或者控制容积率，以便缩短审批的周期。 在多个开发阶段，引入多层次的贷款，从而在提高财务杠杆、保留控股权的同时，还享受利息费用的税盾效应。比如，在拿地的时候就有first mortgage，然后在前期开发和施工阶段接着安排second mortgage，可以大幅降低自有资金（股本金）比例；在施工时，就让买家垫付施工款——要特别注意的是，这种方式，买家的风险可能很大。 如果低成本的房贷融资还不能满足资金需求，还可以尝试更高成本的股权融资。对开发商，这个做法的好处是平时没有利息开支，而且不用保本。比如，引入“财务投资者”型股东，负责绝大部分股本金的出资，利润对半分。 风险越低，回报越高 很多朋友不一定喜欢或不便于直接参与房地产开发。他们可以通过向有实力的开发商提供融资支持，把开发商的投资需求变成自己的稳健投资机会。 有的业界同仁找我们融资时，我们一问到风险控制，就一脸的不耐烦：“你操心那么多干啥？信得过兄弟的话，给钱就得了！风险越高，回报越高嘛！” 其实，真正懂投资的人知道，不是“风险越高，回报越高”，而是“风险越低，回报越高”，因为风险越低，你的融资成本就越低，而且你愿意出的钱也越多，当然就赚得越多啦！ 特别提请注意：一般的投资者作为小股东来直接参与房地产项目，往往面临较高的风险： 普通投资者没有实际管理权来监控项目进展，也没有抵押品来保护本金。 项目周期长，退出时间、投资回报都不确定。特别是，一些项目是投资“生地”，投资周期可达一、二十年。 小股东的托管人（GP）一般和开发商是一体的，这样潜在的利益冲突会比较大。 因为投资者数量比较少，GP在融资时可以回避很多监管手续，导致信息披露一般非常有限。 根据联邦和安省金融监管规定，投资门槛一般比较高，而且很多只接受现金投资。 因此，对绝大多数投资者，更好的选择是： 首先，也是更重要的，最好要跟着有经验的专业团队做。 如果采取房贷投资的形式，除了考察项目信息以外，还要仔细研究法律文件，特别是要注意警惕“假贷真股”的风险——有的“房贷投资项目”，负债率实际上超过了100%，而且还款优先级非常低。 如果采取股权投资的形式，除了看材料以外，一定要做现场考察，多看看开发商正在做和已经做过的项目。 现在，我们根据加拿大华人的需求，正在围绕“控制总融资成本、控制全过程投资风险”的核心目标，为房地产投资人、开发商提供投资、融资服务和产品，希望通过我们的努力，为华人社区在加拿大的发展壮大尽一份绵薄之力。特别是对专业水准高的房地产经纪、房贷经纪、中小开发商，我们能为他们自己或其客户迅速提供融资支持：50万加元以内融资需求24小时内可准备好资金；50-150万加元，两个工作日内可准备好资金；150万以上的需求，尽责调查时间要长一些，但可以边沟通边准备资金，不会误事。 Sales Representat