商业地产开发是基础.ppt

4. 我国商业地产REITs 融资模式研究 4.2 我国商业地产REITs 融资方式阶段划分 将商业地产划分为两个阶段：以资金流出为主的开发—建设阶段和以资金流入为主的持有—建设阶段。具体的阶段划分如上图所示。 需要说明的是，在研究商业地产REITs 融资模式时，对开发—建设阶段和持有—经营阶段的划分和商业地产全寿命周期划分略有所不同。之所以这样划分的主要原因在于，REITs 要求投资的商业物业能产生稳定的租金收益，而商业地产项目在商业服务业入驻以后，都要经过2~3 年的过渡期来培育商业氛围，在此阶段，一般都不能产生稳定的租金收益，所以，为了满足REITs 融资方式的要求，特将商业项目的“过渡期”纳入到开发—建设阶段。 4. 我国商业地产REITs 融资模式研究 4.3 我国商业地产阶段性REITs 融资模式研究 根据商业地产项目阶段性融资的特点，本文提出了我国商业地产项目采用REITs 融资方式的阶段性融资模式。即在商业地产项目全寿命周期中按照开发—建设阶段和持有—经营阶段分阶段进行REITs 融资。开发—建设阶段融资的主要目的是商业项目的建成和商业氛围的形成，重点关注的一是商业项目在开发—建设期的项目建设风险，二是商业项目招商进度和招商质量，这一阶段的资金以短期资金为主。而持有—经营阶段则更为关注项目后期运营风险，这一阶段的资金期限都比较长。这样，开发—建设阶段的融资保证了商业项目的顺利完成和商业氛围的形成，然后通过持有—经营阶段的融资，为开发—建设阶段的资金提供了安全的退出渠道。下面本文通过下图对商业地产项目阶段性REITs 融资模式加以说明。 4. 我国商业地产REITs 融资模式研究 4.3 我国商业地产阶段性REITs 融资模式研究 4. 我国商业地产REITs 融资模式研究 4.3 我国商业地产阶段性REITs 融资模式研究 4.3.1 开发—建设阶段 ① 私募基金孵化和培育商业地产项目 在商业项目开发—建设阶段，除了自有资金以外，商业地产开发企业可以和基金公司组成有限合伙企业，向特定的投资者发行受益凭证，将筹集到的大量资金投入到商业地产项目中。可通过发行地产私募基金的方式，主要理由如下： 1）地产私募基金是向特定的投资者发行，门槛较高，基金认购者都是特定行业或定类别的机构或个人，一般都具有一定的风险控制能力；2）商业物业开发—建设 阶段具有比持有—经营阶段更高的风险，相应的资本升值的潜在回报空间也更大， 更适合私募投资人的要求；3）地产私募基金是一种短期融资方式，一般为3~5 年，与商业地产项目的开发阶段时间跨度差不多；；4）地产私募基金在结构上要求存在独立的基金管理人和托管机构，有利于商业地产项目在经营阶段采用REITs 融资方式。在商业地产开发阶段引入地产私募基金一方面可以解决商业地产的资金 困境，另一方面，可为在商业项目经营阶段采用REITs 融资方式提前做好准备工作。所以说，商业地产企业可以先利用私募基金融资方式培育项目，通过私募基金为REITs 孵化和培育成熟的商业物业。 4. 我国商业地产REITs 融资模式研究 4.3 我国商业地产阶段性REITs 融资模式研究 4.3.1 开发—建设阶段 ② 基金管理公司和基金托管机构 按照私募基金的要求，一方面不仅要设立基金管理公司，负责基金资产的实际管理和经营等，同时需设立基金托管机构，负责保管基金资产及财务核算等。另一方面在商业项目持有—经营阶段的REITs 结构中，不再单独设立基金管理公司和基金托管机构，延用开发—建设阶段的基金管理公司和托管机构。具体的设立要求将在论述商业地产持有—经营阶段的REITs 融资模式时进行统一说明。 4. 我国商业地产REITs 融资模式研究 4.3 我国商业地产阶段性REITs 融资模式研究 4.3.2 持有—经营阶段 4. 我国商业地产REITs 融资模式研究 4.3 我国商业地产阶段性REITs 融资模式研究 4.3.2 持有—经营阶段 通过私募基金，成功的解决了商业地产开发—建设阶段的资金问题，同时由 于在项目前期就开始渗透REITs 在结构上的要求，为在持有—经营阶段商业地产 项目采用REITs 融资方式做好了准备工作。在此阶段，本文将结合商业地产项目 的特征，拟从上图5.5 REITs 融资模式的流程角度入手，从REITs 的成立阶段—筹 资阶段—投资阶段—管理阶段—收益分配阶段—退出等各个阶段来具体阐述商业 地产的REITs 融资模式。 ① 成立阶段 1) 组织结构 目前我国商业地产的REITs 融资模式可以采取两种发起组织模式，分别为公 司型和契约型组织模式。这两种模式各有特色，但是比较而言，契约模式是最符 合实际、最适合也是最有意义的模式。契约型组织结构和公司型组织结构相比， 其优势如下： 4. 我国商