2013年04月青岛红郡提前上市和价格方案.ppt

;汇报提纲： Part.1 一期营销总结 Part.2 二期策略思考 Part.3 二期推售策略 Part.4 二期价格方案 Part.5 二期策略执行 Part.6 需决策与支持事项;项目自2012年蓄客，6月开盘至2013年1季度一期售罄,红郡在道路及项目展示不充分的情况下，线上有效推广，深耕线下圈层活动，整体去化速度良好；首开采用分批选房去化25套；在封园无展示条件下，项目无成交；持销期展示到位，月均去化4套;豪宅营销的关键;1月;第 * 页;一期客户总结：;销售金额： 3.79亿;一期市场站位：;2012年600-1000万豪宅月度销量相对比较平稳，其中1-4月份传统销售淡季，6-7月红郡入市带动成交量，12月份降价促销，拉动成交量。;数据来源：青岛网上房地产;;;汇报提纲： Part.1 一期营销总结 Part.2 二期策略思考 Part.3 二期推售策略 Part.4 二期价格方案 Part.5 二期策略执行 Part.6 需决策与支持事项;二期营销思考：;3月底完成一期房源清盘，5月初启动认筹，5月底集中开盘，12月实现清盘；;【四号规划线现状】;2010年-2013年一季度青岛别墅市场库存逐年增加，市场销售压力不断增大；2012-2013年低价郊区别墅不断扎堆入市，拉低了整体别墅市场价格;红郡主要同类竞品主要是市南、崂山沿海一线豪宅以及周边同类别墅项目，总价区间及客户群体相似。2013年在延续去年竞品的基础上，新增3个有力竞争项目，市场更加激烈。;;◆海信依云小镇：红郡的最大竞品，联排产品及来访客户特征与红郡类似。预计5-6月入市，目前在香港路强势推广，红郡面临客户分流风险。;;时代城： 红郡同区域一级竞品项目。12年整体去化速度较慢，去化率仅为36%。13年时代城推广力度明显增加，且坚持实行行销政策（大客户推荐）及老带新政策，4-5月份开始集中线上推广。 时代城位于李沧区虎山位置，在售连排、类独栋，面积230-320㎡，赠送率1:1，赠送负一层、前后院。起价17000元/㎡，均价18000元/㎡。项目于2011年开盘。项目于2013年4月通过抬升地下室层高，以“地下室车位升级”为口径，不在算入赠送面积，变相涨价，目前新增销售量急剧少减少。 ;;1.6、青岛豪宅典型案例分析：香山美墅;青岛中心： 项目单价与红郡相似，由于蓄客时间长，12年开盘去化率高，销售速度快，市场关注度高。但是进入13年由于库存多为难销产品，且无大折扣优惠。根据内部消息，预计5月份开始降价，集中去化剩余房源。 青岛中心位于香港中路8号，山东最大的单体综合建筑群，竞品产品为观海豪宅。住宅体量大，单价约3万/㎡。此项目于12年5月份开盘。;华润中心： 华润中心采取“低开高走”的价格策略，12年低价开盘去化率高，拉升客户心理预期，年底涨价加推大户型新品，价格低于周边竞品，推广力度大，保持较快量的去化速度。5月份预计加推新品，进一步压缩豪宅客户量。 华润中心位由于山东路10号，总建筑面积37.3万平米，以高层和超高层的观海豪宅为主，单价区间在2.5-3.2万/㎡。此项目12年6月开盘，12月份2期加推。 ;2013年，别墅市场存量较大，高总价产品销售形势不容乐观，且竞品上半年相继入市，对红郡产生一定竞争。红郡需抢先入市，通过高折扣提前圈客，抢夺高端客群资源，保证项目去化。;汇报提纲： Part.1 一期营销总结 Part.2 二期策略思考 Part.3 二期推售策略 Part.4 二期价格方案 Part.5 二期策略执行 Part.6 需决策与支持事项;3.1、红郡一期推售策略回顾;;3.3、红郡面临的问题;;规划线道路施工;②置业顾问讲解区域沙盘;;3.4、推售策略-整体策略;3.5、推售策略-产品分析;3.6、推售策略-产品分析;3.7、推售策略-推售安排;汇报提纲： Part.1 一期营销总结 Part.2 二期策略思考 Part.3 二期推售策略 Part.4 二期价格方案 Part.5 二期策略执行 Part.6 需决策与支持事项;按照地势，项目共分为四个台地，东高西低，客户关注点为：私密性、景观、视野、是否处于项目边界等方面； 位置分析：第三台地位于项目核心位置，为客户价值认可最高的台地；第四台地私密性好，周边不利因素（东边潜艇学院、南侧体育学院、北侧世园配套会所道路）影响最大； 台地综合价值排序：3台地4台地＞2台地＞1台地;1;;4.1、整体价格推导;4.2、毛利测算;为提升项目盈利，2.1.2期如何实现30000元/㎡均价;4.3、整体价格推导;4.3、整体价格推导;4.3、整体价格推导;4.3、整体价格推导;销售实现前提——四号规划