2013年03月22日成都温江和周边市场调研产品定位建议.ppt

温江与周边市场调研产品定位建议;成都介绍;成都行政区划范围;认识成都-五环五卫;;;西部发展受控;四大新城——全域成都发展策略;成都地产数据;固定资产投资、房地产投资以及居民储蓄余额稳步增长;2012年第1-3季度成都居民可支配收入;成都即将进入商业地产启动期，大商业地产时代即将到来;2012年，成都市土地供应445宗，供应面积34125亩，同比增长39.90%。2012年，土地成交308宗，成交面积23351亩。同比增长51.44%;成都土地市场情况;成都后期市场将有大量商铺面市，商铺后期营销的压力比较大;成都土地市场情况;新开工面积居高不下，企业投资商业地产热情持续升温;价格震荡上行，12月备案创历史新高，市场回暖抬头;供销比2:1、存销比超3:1，存量持续上扬，市场消化不良;12月销售价格下降，带动主城区商铺销售形成全年小高潮;成都地产市场;远郊商业销售创全年最高、但新增、存量数量巨大;市场活跃度最高区域集中在城市西南部;;鹏瑞利青羊广场 预计开业：2013年底;1、目前成都整体土地供应量呈现增长趋势，地产市场行情短期内将会呈现井喷现象； 2、商业性质土地是地产投资的热点，大量的各层次商业地产商进行圈地运作； 3、住宅市场土地供应量及开发需求正逐步减少，证明成都当地住宅投资市场空间被压缩，后期以刚性需求为主，该需求的变化将对住宅设计方面有针对性要求； 4、按调研了解的成都市区的商业地产雷同性较大，后期将面临该趋向的恶性竞争； 5、如在成都或近郊开展商业地产，必须要谨慎再谨慎的商业定位，商业定位的差异性和招商的效率将是成都及近郊商业地产的成功关键唯一； ;温江以外成都近郊城市实况;“四城”现代服务业重点集聚区;;周边区域商业调研-郫县;周边区域商业调研-郫县;郫县交通通达性良好，目前已有五条路况良好的主干道连接成都主城区和郫县，分别是IT大道、成灌高速、西区大道、老成灌路、沙西线；城际快铁使郫县与成都主城区的距离感将进一步缩减，同时交通的便捷性将进一步带动郫县整体产业的发展。; 县级商业中心位于郫县中心城区，由旧城商业区、东南新城商业区、犀浦商业区和红光商业区组成，总商业用地??积约32.7公顷。区域内商业网点总营业面积控制在40万平方米左右，大型零售商业网点控制在13-17个。;项目名称：恒创·蜀都广场（已开业） 占地面积?： 7.5万平米 建筑面积：? 15万平方米 容 积 率：4.6 绿 化 率：?26% 租售比：soho销售，商铺持有 售价：酒店式公寓4700元/平米 业态组合：百货、影院、家电卖场、KTV、餐饮、超市等;目前该综合体仍处于人气积累阶段，入驻门店生意较为冷清 国美电器与百货商场的结合较为突兀，各分区业态组合界限不清 百货业态的产品线以中高端为主; 根据新一轮成都市总体规划，成都市城市发展将以南北轴线为重点，新都将与青白江共同构成93平方公里、100万人的成都市 “北部新城”。 成都市总体规划将新都区定位为成都市北部副中心。 新都区地处成都平原城市群形成的南北向“黄金走廊”； 新都区位于“绵－德－成－眉－乐”城市带核心位置，是该城市带上的重要组成部分。;现状铁路：新都区区域现状有宝成、成达、成渝、成汶4条铁路和亚洲最大的铁路编组站，保证了新都区大量的客运及货运量的安全出行； 建设中的客运铁路：新都区区域正在建设有成－绵－乐城际铁路，规划在新都设有客运站； 规划轨道交通：为了适应城市发展，融入成都核心区，规划有成都地铁一号线、地铁三号线2条地铁线贯穿境内。;;宝城铁路;项目名称：新都国际广场（年底开业） 占地面积?： 9.7万平米 建筑面积：? 40万平方米 容 积 率：4.23 绿 化 率：?15% 售价：商铺售价35000元/平米，住宅3500元/平米，按年返租 业态组合：百货、家电卖场、KTV、餐饮、银行、电影院等;项目名称：和信·新城市中心（已开业） 占地面积?： 2.3万平米 建筑面积：? 13.2万平方米 容 积 率：3.52 绿 化 率：?12% 售价：写字楼售价11000元/平米，百货业态不对外销售 业态组合：百货、家电卖场、KTV、餐饮、银行、电影院等;龙泉驿区是四川省省会成都市所辖的九区之一，为成都市东部副中心、成都市东部主城区，是国务院批准的成都市城市向东发展主体区域、成都经济技术开发区（国家级）所在地。 龙泉驿区，位于成都中心城区东部偏南、龙泉山脉中段，是成都至川东南、重庆的必由之路。;区域交通 道路：世纪广场道距市中心天府广场约22公里，距成都双流国际机场28公里，距火车北站24公里，距火车东客站14公里。成渝、成昆铁路，成渝高速公路贯境。公路方面，以横向