2013年1月25日玉溪市易门县“文华汇都”项目定位和营销包装策略报告.ppt

主要商业业态功能定位 A区品牌示意 B区品牌示意 C区品牌示意 易门县城市中心位置 中心街带来的绝无仅有的商业价值 区域的唯一性和对各乡镇生意人群体的强吸附力 再造商业繁华、提升区域繁荣程度的使命 本阶段要提前准备的工作组织流程2： 现场包装 本阶段要提前准备的工作组织流程4.宣传物料——遵循宣传原则：概念形象——产品价值 阶段目标 活动策略 推广策略 客户策略 阶段执行：第二阶段 现场策略 【活动目的】 1、主题：一期产品耀世开盘；一期热销二期限量加推中。 2、开盘撬动市场，一期热销制造市场紧张购买气氛。 【活动安排】 1、开盘活动 2、乡镇宣传活动 阶段目标 活动策略 推广策略 客户策略 阶段执行：第二阶段 现场策略 【客户策略全线启动】 1、竞争拦截（城市中心巡展） 2、活动聚客（开盘预热及回馈活动） 3、认筹优惠吸客 4、夹报投递 5、企事业单位团购 认筹方式： 诚意金金额5万元），并与签订《认筹协议》，发放认筹VIP卡；既选房序号卡。 认筹优惠5万抵2万 具体执行流程在项目实际操作，认筹节点前提报。 阶段执行：第二阶段 阶段目标 活动策略 推广策略 客户策略 现场策略 策略： 充分展示产品外内价值、附加值、项目自身配套价值 现场打造一： 户外、围挡更新，展示产品深度价值 售楼部包装，产品、项目价值展板 园林景区：局部景观打造，入口、标识、小品、绿化空间等 阶段目标 活动策略 推广策略 客户策略 阶段目标 活动策略 推广策略 前期阶段 中期阶段 后期阶段 单位营销 市场推广 乡镇行销 单位渠道营销工作适宜在营销前期阶段使用，以达到小众渠道信息传布的目的，进入营销中期开始弱化该方式的使用，后期逐渐取消该方式； 市场推广在前期不具备详细信息和营销推广条件的情况下，可以采用概念性推广形式进行初步推广，中期具备详细条件的情况下采取强势推广，蓄积市场上的散户； 乡镇行销活动从营销中期开始使用，后期逐渐加强，后期阶段主要以剩余区域市场散户和乡镇客户进行填充。 营销方式使用策略 客户会 通过前期的客户蓄积，成立项目专制会员，举办会员专场产品说明会并现场报名认筹。 成立项目会员制，可以把握客户，同时能起到会员宣传的作用，更重要的是，会员制俱乐部可以链接到后期的经营环节，比如，可以链接到商家联盟会，促进商家招商。 成立俱乐部的形式招募会员，保持与客户的联络关系，同时给到客户一种尊贵感和荣耀感，给客户足够的重视。 本项目前期采用申请入会的形式，链接到团购，先以满足前期的销售为前提，后期视项目情况再确定是否链接到运营环节。 3、内容 享受会员专属优惠权利；积分优惠；积分升级折上折优惠等。 定期举办客户活动 客户通讯以及项目最新资料 定期短信、电话回访 奖励政策 客户活动 资料寄送 客户回访 2、模式 1、目的 有亲友——主动推荐 链式销售 有需求——再次购买 交叉销售 有体验——互动交流 改进产品 有竞争——拒绝认同 抵制竞争者 有问题——能够容忍 容忍强度 升级销售 客户会的价值 会员制俱乐部优势 会员制俱乐操作模式 积分计划——积分的形式，兑现开盘销售价格优惠； 商家优惠——如果链接到后期运营环节，开发公司持有经营的，或者商家联盟特约商户，可以通过会员消费积分的形式进行升级，得到更大的优惠，并成为VIP客户； 会员活动——提供客户交流平台，围绕项目为中心，穿插产品鉴赏活动等； VIP客户带新客户——享受折上折的更高优惠。 销售流程、对象、优惠政策 针对政府单位、医院、学校、税务、电信、银行、军人等单位进行团购，实现销售 周边县镇市场、以及昆明、石林区域客户群体 团购单位 VIP会员 普通市场 申请VIP卡，协议优惠2%，累计优惠购房代金券优惠 公布开盘价格 执行3300元/㎡ 公布开盘价3%的优惠。 条件：一个单位10套以上 时间：3-4月中旬 定金：10万/套 不得转让，不得更名7日内签订团购合同 3400元/㎡ 3500元/㎡ 3700元/㎡ 公布开盘后价格 执行3400元/㎡ 执行开盘价3%-4%的优惠 (协议2%+开盘1%+一次性2%) 条件：需会员客户 时间：4月初 定金：3万/套 不得转让，不得更名7日内签订合同 执行3600元/㎡ 执行开盘后价按揭优惠2% 一次性优惠3% 条件：任意客户 时间：开盘后 定金：2万/套 不得转让，不得更名7日内签订合同 压力 压力 会员制优惠拓展积压措施 1、 项目认识及目标属性确立 2、 市场条件分析及项目条件分析 3、 项目整体定位 4、 项目主题营销包装推广方案 5、商业运作思路及要点建议 6、 客户群体对位及营销措施要点 7、 营销节奏推广计划及资金回流计划 8、 年度阶段营销执行及媒体配合策略 报告体系 Analyze System 总建筑面积约： 3.25万㎡ 产值：