2011年7月7日吉首市凤凰县翡翠城项目整体定位和产品完善报告.ppt

打造湘西旅游休闲地产示范区   ——翡翠城项目整体定位与产品完善报告 谨呈：凤凰县崇文房地产开发有限公司 目 录 一、项目背景 二、项目发展方向研究 三、项目主题定位 四、项目产品完善建议 五、项目形象定位 一、项目背景 凤凰的发展对湘西旅游发展有着举足轻重的作用 2009年接待游客485万人次， 同比增长约13.8%。 本项目位于凤凰十里沱江风光带中枢，总建筑面积6万平方米。 项目地块的交通区位优势明显、通达性较好 209国道穿越本项目地块； 规划中的吉怀高速； 凤大高速； 凤凰火车站； 凤凰旅游产业纵深发展的 “抓手” 本项目属性界定： 十里沱江风光带承上启下的枢纽 凤凰古城东扩的关键高地 二、项目发展方向 但发展方向不符合项目自身的价值属性 凤凰不缺普通的房地产项目 普通房地产项目除了满足居住需求以外，没有给区域带来更多的价值 凤凰普通房地产项目 国内大城市和凤凰的房价对比 也不符合各方主体的期望——站在城市发展的角度，政府希望能够通过项目的开发提升区域乃至城市的价值 高度决定影响力； 项目的占位决定了思考的角度和平衡的利益层面； 我们不但着眼于项目的顺利开发，更要看到项目的成功开发之于沱江、凤凰城市发展的积极意义! 市民希望能够更多的享受到凤凰的休闲空间 凤凰县崇文房地产开发公司作为一个有社会责任感企业，希望通过项目的开发树立更高的企业品牌形象 项目本身的价值属性和政府、企业、市民三方的期望对本项目提出了更高的发展要求 在项目过程中，我们从城市发展的高度以及项目和城市联系解读翡翠城项目，对项目的发展方向、定位以及发展策略进行了广泛的调查和有针对性的研究。 我们从以下思路展开本项目的研究 凤凰因其独特的人文资源和一定的自然资源使其成为国内外知名旅游目的地城市 旅游业是凤凰乃至湘西州的支柱产业 凤凰旅游产业结构： 2006年，凤凰旅游业的收入已经占全县GDP的32%，接待游客达到350万人次，旅游总收入11.8亿元，接近湘西州旅游收入的一半。 2009年以旅游业为主体的第三产业产值占GDP的比重63%，游客的总人数达到485万人次，旅游收入突破26亿元。 文化旅游业为凤凰县直接提供就业岗位1.5万个，涉旅从业人员共计4.5万人。旅游商品经销店500多家，姜糖作坊35家，已发展成了亿元产值的“大产业”。星级饭店11家,旅行社8家、9家旅行社分部。旅游酒店、宾馆400余家,总床位12354个，其中50个床位以上规模的宾馆、酒店共50家，床位6307个，居全州之首。 凤凰游客停留时间短、人均消费低两大特点 各项数据表明：凤凰旅游接待指标逐年上升. 但基础尚显薄弱，旅游目的地功能有待夯实。 以文化旅游为主导，着力打造国际旅游目的地。 随着凤凰的城市化进程，本案是城市“东征”纵深发展的枢纽 棉寨旅游服务休闲区——城市纵深发展枢纽区 我们研究了国内部分案例，按照驱动因素总结出四种模式 启示之一：以人文资源为驱动的城市中心旅游城发展规律：由功能单一向功能多元化发展，最终形成完整的产业链，使区域的旅游经济可持续发展 启示之三：逐渐由相对独立的旅游地转向城市的主要功能区，成为城市居民活动的空间载体 新加坡河两岸——观光型旅游区转变为浓缩城市文化、生活的主要功能空间 参考以人文资源驱动为主的旅游地产发展的内在逻辑，分析沱江风光带的发展状况 凤凰古城经过十几年的开发建设，已经形成自身特色凤凰城区旅游主要集中在古城和沱江风光带 凤凰已形成多元的旅游区体系，从观光型开始向休闲度假文化体验型转变 但各功能相对独立和封闭，缺乏整合，没有形成相互支撑的产业链 随着凤凰的建设逐渐完善，游客数量、旅游收入、从业人员等各项指标在不断攀升 但区域活力明显不足 城市基础设施建设不断发展 随着凤凰县城市规划的扩大，城市化格局初现端倪 但居民+游客对沱江缺乏归属感 三、项目主题定位 我们通过研究类似区域成功案例，寻求区域成功运营的关键绩效指标 人文元素成功融入区域的发展 区域充满活力 青岛?八大关景区以建筑的人文故事作为主线穿插整个区域 景区与城市完全融合，为市民了提供一个完全开敞的公共空间 日本豪斯登堡是日本利用与荷兰的文化渊源，学习荷兰人的建国精神而打造的文化区 豪斯登堡在城市建设、娱乐设施等方面均营造1７世纪的荷兰城镇风貌 上海?泰晤士小镇——纯粹英伦风貌的风情展示区 人文元素自然融合到各个细节，原汁原味的英伦风情一览无遗 多元化功能复合增强区域的活力 新天地项目定位：国际化休闲、文化、娱乐中心 功能构成 客户定位 具有shopping mall功能 新天地街区式商业主要以石库门建筑表现手法。 新天地集中式商业—现代建筑为表现手法。 新天地街区业态分布和组成 通过上述案例研