2010年09月新乡市原阳新城区项目整体定位和营销推广报告.ppt

体现定位的相关元素： 高效的交通与配套 城市与自然的协调 人文精神的诉求 项目定位 新城市化的 人文的 自然的 便利的交通 功能复合的商业业态 新中式外立面 人文艺术气息的小品 公共的城市广场 人性化邻里空间打造 展示格调的会所 社区符号的充分运用 自然协调的园林景观 观光休闲的景观带 江南景观园林展示 体现客户价值的相关元素： 客户价值 更高的物质追求 更好的精神诉求 更高的性价比 更出色的规划设计 全新的区域形象 更好的园林景观 区域的标识符号 更舒适的居住空间 休闲娱乐空间 邻里交流空间营造 园林小品营造温馨 格调会所 相对低的价位 高形象 体现客户价值的相关元素： 开发策略 高形象 控制成本 区域形象营造 商业和街区打造 高级会所 主景观体系营造 更舒适的居住空间 外立面打造 把钱花在看的到的地方 高贵树种用于展示区和重要节点 外立面简洁 水系和绿化组团综合运用 高档材料用于基座和入口处 营销推广篇 营销目标界定与解析 营销策略推导 营销推广攻略 营销执行计划 目标一：2010年底开盘实现销售额8500万 这样的目标意味着： 按目前货量均价31余万/套计算，完成目标任务意味着开盘实现275套左 右产品的销售；开盘前完成500组认筹量，平均每月认筹数达到125套左 右。 目标二：通过快速的销售率，提高项目在原阳的品牌影响力，为项目二期的顺利进行打下基础。 目标界定： 目标分解 以上是10月份至春节开盘前阶段性的认筹目标。 10月 11月 12月 开盘 100组 100组 150组 150组 明年1月 目标下的问题 在项目定位篇中，我们已经回答了项目的占位问题：项目将把小区景观作为 竞争的一大卖点，将江南园林融入其中。 在项目营销篇中，我们结合营销目标，我们将回答的核心问题是： 如何打造多层园林景观电梯豪宅？ 如何突破价格瓶颈实现开盘目标？(分阶段任务） 如何叫好又叫座？ 营销推广篇 营销目标界定与解析 营销策略推导 营销推广攻略 营销执行计划 市场机会分析 原阳县经济保持稳定增长，城市化进程加速，为本项目的成功发展提供良好外部环境 原阳房价收入比4.9——原阳房地产市场发展空间很大 目前产品由多层向小高层过渡阶段，随着土地稀缺、居住观念的改变，未来几年市场必将以小高层为主导，市场趋势符合项目定位。 老城改造项目，超849亩土地供应计划；新城区超过3000亩的潜在土地供应，土地市场后续供应充足。 竞争机会分析 本项目主要竞争楼盘有五个（盛世佳苑、名门世家、锦绣华城、天成相苑、新银座华庭） 原阳主要竞争楼盘产品同质化现象严重，多层仍是当前市场的主流。项目定位凸显机会 鑫源花园在激烈的市场竞争中，主打小区景观规划与社区配套，树立标杆形象，赢得客户口碑。值得我们借鉴。 竞争楼盘户型面积范围在100—140㎡之间，相对偏小，与当前市场面积需求不符。 原阳区域竞争主要分为老城区、新城区、新老城交汇区 客户机会分析 * * 项目点评 1、一期、二期两个售楼中心，其中一期售楼人员较专业 2、06年开始开发，品牌已树立 3、位置优越，周边配套齐全。 4、现房销售，产品有昭示。 5、规模大，产品较丰富。 6、售楼部中心外观形象单一 竞争分析 项目地址 原阳县黄河大道与原新路交汇处西南角（原西街老会场） 开发商/整合推广 新乡丰基地产/河南胜策 占地面积 52670㎡ 总建筑面积 89643㎡ 绿化率/容积率 不详 1.7 总户数 500多户 销售情况 一期住宅价格：1350-1450元/㎡，剩余170多套，9月16日开盘，当天商铺加住宅销售25套左右 物业类型 20栋5F多层、1栋14F小高层；临街商业 主力户型及面积 三室两厅一卫132-138 ㎡ 项目规划/ 建筑特色 原阳首座14层高的高层住宅，融合美国现代主义、德国环保主义为一体，二期一站式休闲购物步行街——天成尚街 产品：地段、价格、增值潜力 客户：生意人、公务员、教师或乡镇进城人员等 营销：商铺2万抵3万，住宅1千抵3千；且单页、围墙广告宣传等，广告语：“原阳新高度、城市新地标” 优势：位于新城与老城交界处，升值潜力大；周边配套相对齐全，生活方便。工程进度较快。 劣势：紧临市政主干道，过往车辆较多噪音大；商业与住宅混合，居住品质不高 。销售人员不专业。 外立面为涂料易褪色，无空心保温砖。推广不够精细。户型单一。 [天成相苑] 处于新老城区交接地带，首家高层住宅。 该项目创原阳住宅层级新高 竞争分析 项目点评 1、既有老城区的优越配套，又不失新区的规划潜力。 2、产品不拘泥于单纯的多层，敢于挑战小高层 3、宣传展示到位 4、工程进度快，开发商实力强 5、有专业的营销代理公司。 6、B户型方正，但设计上存在不足。 竞争分析 项目地址 原阳县西干道与北干道交