各类型物业管理与服务.ppt

* 买房人在与建设单位签订物业销售合同时，应当书面承诺遵守业主临时管理规约。 资料档案：(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料; 　　(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料; 　　(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件; 　　(四)业主名册; 　　(五)物业管理所必需的其他资料。 现场查验：物业管理公司在进行工程验收时必须细致入微，任何一点忽视都会给日后的管理带来无尽的困难，也将损害业主的利益。大的方面如给排水管是否通畅，供电线路的正确与否以及各种设备的运行是否正常；细微之处如所用材料的性能，供电线容的大小是否恰当；电梯、空调、发电机等大型设备的检测和验收必须是在其负载运行一段时间以后进行。 * 入伙时向业户介绍写字楼的情况，并接受咨询，如地理位置、交通、主要布局，各部门电话位置，管理方面的主要内容：保安、消防、电梯和空调的运行规定等。 装修的注意事项：施工、油漆时间，装修现场的消防安全的明确规定，配备灭火器，垃圾的清运 所有业主和用户进行装修，装修图则都需由管理公司事前批准。 装修工程完成后，物业管理公司有权予以检查、验收，以确保大楼结构不受影响，消防喷淋系统不受破坏。? 停车方面，介绍停车场的位置、租赁费用等，帮助办理租赁手续。 * * 公司内部资料：服务记录材料，治安情况记录材料，回访记录材料，如各类巡视记录，运行档案，满意度调查记录，投诉与回访记录、大厦文化活动，宣传记录财务会计资料等。 收集的关键是按各职能部门的职责分工（1）工程部负责收集接收竣工验收资料、房屋的单体竣工图等原始资料。 （2）客服中心负责收集用户资料、装修管理资料、投诉及回访记录、文书档案资料。 （3）各部门收集其他档案资料和维修、巡视、运行及服务活动记录。 档案室：应进行验定、签收并进行整理、分类、编目及著录。 * 治安管理是物业管理中最敏感、最重要、最为客户所关注的工作，必须做到万无一失。全封闭式管理，人员做到来访登记， 加强保安人员职业道德教育，保安人员最起码的资质要求必须做到： （1）仪表端庄，文明礼貌。 （2）忠于职守、竭诚服务 （3）遵纪守法，廉洁公道 （4）不畏艰险，勇于奉献 * 位置与数量：根据大厦平面布局和总面积、幢数、出入口数量、公共设施数量、业主及客户人数，配齐保安固定岗和巡逻岗的位置与数量。 ２４小时值班监控：制定全面的保安计划，保安部设立消防监控室，监控室２４小时值班，对办公时间非开放时间的进出、探访有严格的监控。?在主要人口处、电梯内、贵重物品存放处及易发生事故的区域或重点部位安装闭路电视监视器，发现异常及时采取措施。更要防患于未然，尽量将事故消灭在萌芽状态之中，以减少事故发生率。? * * 随着我国经济和城市建设的迅猛发展，高层建筑日趋增多，严格的防火设计，先进的自动消防系统，使高层建筑的防火、灭火技术达到了一个较高的水平，这样，高层建筑的消防工作是否就可以高枕无忧了呢？我们知道再先进的设备也需要有人去管理和操作，事实证明，消防设施得不到良好的维护管理，安全制度不落实，业主防火意识淡薄，火险隐患就依然消除不了。 所以写字楼内的消防工作非常重要，一旦发生火灾后果难以设想，因此，物业管理工作中除了要保正设备设施的完好和消防渠道的畅通外，还要消除火灾隐患，加强写字楼内的装修管理、加强员工及用户的消防宣传教育工作，消防工作应做到常备不懈。必须加强楼内各区域的定时巡逻检查及完善楼内的安全监控措施，并通过严格的监督检查机制以确保安全保卫管理制度的有效实施。还要建立完善的应急预案。 消防系统：①干式消防系统：自动报警系统，联动总控制屏，ＢＴＭ气体灭火系统。②湿式消防系统：自动喷淋系统，消防栓系统(消防泵)。③消防联动机构：消防送风和排烟风机的功能和联动试验；空气系统鲜风机和排气机的功能和联动试验；消防电梯的功能试验。④火灾报警系统：自动报警系统(包括感温式火灾报警、感烟式火灾报警、感光式火灾报警)，手动报警系统(包括电铃报警、破碎玻璃报警、紧急电话报警)?。  * ①进行消防宣传。宣传的形式有：消防轮训，利用标语或牌示进行宣传，发放消防须知(防火手册)。宣传的内容有：消防工作的原则，消防法规，消防须知 ?。 ②建立三级防火组织，并确立相应的防火责任人：公司总经理、部门经理、班组长。? ③把防火责任分解到各业主、租户单元。由各业主、租户担负所属物业范围的防火责任。 ④?明确防火责任人的职责，根据《中华人民共和国消防条例》的规定，制定防火制度。 ⑤定期?组织及安排消防检查，根据查出的火险隐患发出消防整改通知书，限期整改。 ⑥制定防火工作措施，从制度上预防火灾事故的发生。 ⑦配备必需、完好的消防设备设施。 ⑧发动大家，?及时消除火灾苗头和隐患。 ⑨建立自