发展问题对策.doc

论我国物业管理的发展、问题与对策建议---B 2007年10月14日 星期日 21:02 发展原因分析 通过对以上六个问题的分析，我们可以把问题的原因归结为三个方面：即政府、企业和社会。 ???????在政府方面： 第一、由于以前物业管理作为房地产业的一个售后服务部门，没能引起有关部门的重视，以及物业管理涉及部门过多，因而导致物业管理法规制定不及时不完善。 其次、由于受传统计划经济观念的影响以及出于本部门自身利益考虑，政企没能真正分开，而且政府对企业干预过多，缺少服务意识。 第三、对物业管理的宏观管理目标不明确，是进行分业经营还是分业与联合经营共存，是强制实行招投标制还是采取自愿，都没有一个明确的法规政策规定。 第四、物业管理作为一个新兴行业，政府没有出台相应的扶持政策，导致物业管理过分依赖于开发商，难以真正独立出来。 ???????在企业方面： 第一、没有建立起真正的现代企业制度，产权不明，权责不清，不能独立经营运作。 第二、发展方向不明确，限于现实情况，只能以副补主和靠开发商补贴，导致物业管理服务质量难以提高，形成不计成本的恶性竞争，对整个行业造成伤害。 第三、由于法规不完善，经营风险意识不强，导致物业管理收益与风险极不对称，一件官司往往就会毁掉一个企业。 第四、由于物业管理在国内尚属新兴行业，缺少完善规范的教育培训体系，许多从业人员都是“半路出家”，导致物业管理的服务质量不尽如人意。 ???????在社会方面： 第一、由于大多数消费者刚从计划经济的福利中走出来，缺乏对物业管理的消费意识，还在怀念过去的“免费午餐”。 第二，业主法制意识淡薄，加之法规不完善，业主只一味强调权利而忽视相应的义务。 第三，社会关注程度不够，许多媒体只是关注所谓的新闻卖点，一有纠纷就纷纷对物业公司口诛笔伐，并没有承担起相应的公正客观报道的社会责任。 第四，行业协会还没有完全发挥其应有的作用。 对策与建议　　 ???????就政府方面而言： 第一、物业管理重在立法 市场经济实质上是完善法制下的经济，我国要建立完善的社会主义市场经济体制，就必须建立起一套完善的与之相适应的法律制度。　　根据我国物业管理立法的现状，按照法律、法规的调整对象，结合我国物业管理行业的特点及面向未来的发展要求，完善的物业管理法律体系要覆盖物业管理行业的各个领域，使物业管理的各项活动均有法可依。 第二、政府职能的转变 我国已经加入WTO，为适应世贸组织的规范和要求，提高我国物业管理行业的整体水平以应对未来国际化的竞争，我国房地产管理部门和物业行业的相关主管部门必须以世贸组织规则为参照系数，将管理体制和运行机制与国际惯例接轨，真正成为物业管理市场的宏观调控者、法规的制定者、公平竞争的维护者，为物管企业创造良好的发展环境。　　1、是政府和企业一定要彻底分开。政府要加强服务意识，为广大企业营造良好的发展环境，提供宏观的政策支持与引导。　　2、是减少管理部门和管理层次，加强物业管理相关各部门之间的协调运作，实施科学管理。　　3、是要建立物业管理市场准入制度。　　4、、加强物业管理市场的培育，鼓励房地产开发、房地产管理分业经营。限制开发商盲目组建自己的物业管理公司，鼓励开发商从社会上聘请那些经过实践被业主认可的物业管理公司来进行专业化的管理。鼓励通过招投标等方式公开选聘物业管理公司，引进竞争机制，促使物业管理行业朝高度市场化方向发展。 ???????就企业方面而言： 物业管理企业建立现代企业制度，是加入WTO后参与物业管理行业国际竞争的必然要求。要按照“产权明晰、权责明确、政企分开、管理科学”的要求，对物管企业实行规范的公司制改革，使物管企业成为自主经营、自负盈亏的法人实体和市场主体。同时应做好物管企业的发展战略研究，找准企业的发展方向和经营模式。 第一、企业应提高经营的风险意识 虽然对风险的防范属于企业经营发展中一直存在的问题，但物业管理行业的高风险性使我们不得不把对风险的防范专门列出重点探讨。物业管理企业在目前这种责、权、利不相称的情况下，如何树立风险意识？防范和化解潜在的巨大风险，以维护自身的合法权益，保证企业的生存乃至发展，是物业管理行业亟待探索和解决的问题。 第二、要明确物业管理委托合同 在合同中，企业务必要把握细节，明确哪些该做，哪些不该做；哪些是常规服务，哪些是特约服务；权利与义务是否对等，自身的合法权益在合同中是否得到保护等等。委托管理合同是争议进入法律程序的重要评判依据，因此合同的责任条款内容是相当重要的，一定要认真审定。 ????? 第三、完善内部管理,防患于未然 对于企业来说,练好内功是根本所在。物业管理企业一定要健全内部规章制度，完善组织架构，只要企业尽职尽责地履行自身的义务，那么即使不能杜绝事故，也能最大限度地避免因管理失职而导致承担巨大责任，从而把