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创新管理机制 全面提升安置小区物业服务工作新水平 ——堰桥街道拆迁安置小区管理服务工作情况汇报 一、我街道拆迁安置小区基本情况 我街道自2005年起建设拆迁安置小区，目前已建成交付使用四个小区，分别是林陆苑、天润园、新盛苑和堰新苑，总建筑面积28万平米，其中住宅面积25.8万平米，总户数2314套，累计安置拆迁户数2128套，入住比例92%。小区公建配套面积共2.2万平米，占总建筑面积7.9%，包括店面房43间，面积2056平米，全部出租；专用汽车库630只，出租率23%；摩托车、电动车、自行车等有专用大车库（物业派专业看管，按成本价收取电动（瓶）车充电费），四个小区均建有老年活动室，并为小区居民配备适当的健身器材、场地等公益设施。 今年以来，我街道按照区委、区政府工作要求，以前所未有的工作力度加快推进“大拆迁、大建设”进程，启动建设堰新苑三期、长馨、长丰3个安置小区，规划建设面积91.7万平米；去年开始建设的寺头家园安置小区一期21万平米将于10月份交付使用，可安置户数1775套，均为小高层及高层电梯房。因此，今后几年我街道拆迁安置小区的规模迅速扩大，对小区管理服务工作也将提出更高的目标要求。 二、现行管理模式及服务标准 目前我街道拆迁安置小区管理服务的模式是：由街道出资组建物业公司，明确为街道直属管理单位，统一各安置小区物业管理；安置户行政管理仍归属户籍所在地社区。我们于2007年7月注册成立无锡新堰物业管理有限公司，各安置小区设物业管理处，按小区规模大小核定聘用物管、保安、保洁、车管等工作人员，招聘对象由社区推荐，以“4050”失地农民和就业困难人员为主，既有利于推进拆迁工作，又有利于促进就业和社会稳定。物业公司现有工作人员70名，其中10名主要管理人员持有物业管理上岗证，去年9月获市房管局核准物业管理暂三级资质。 我街道拆迁安置小区物业服务，主要参照《无锡市普通住宅物业管理服务简明标准（试行）》中的三级管理服务标准实施。近年来，围绕构建“幸福堰桥、和谐小区”的总体要求，以建设平安有序、文明整洁和谐小区为目标，以“制度创新、文明创建、服务创优”为工作主线，以全面提升管理服务水平为要务，严格规范物业管理行为，努力开创物业工作新局面。 在制度创新方面，重点规范实施五项制度：即工作责任状制度、民主评议制度、督查考核制度、办公会议制度、统一维（报）修制度。每年组织开展物业管理服务工作“争先创优”活动，去年表彰奖励一个优秀集体、九名优秀工作人员，年终开展一次居民意见（建议）征集活动。 在平安创建方面，一是加强宣传工作，争取广大居民的支持与配合；二是加强技防设施建设，街道在安置小区逐年投入建设智能监控系统；三是加强保安职业培训和消防培训，强化督查考核力度，通过健全工作台帐，实施小区自查和对口检查、常规检查和突击督查相结合，采取督查通报、奖惩结合、异地上岗等有效措施，严格保安和车管人员工作规范，增强他们的工作责任性，基本做到人车进出有序，确保一方平安。 在卫生创建方面，一方面抓好卫生宣传教育，提高广大居民讲究卫生，爱护环境的自觉性；另一方面明晰管理机制，小区绿化通过招标，与专业公司签订养护合同，物业公司做好监督工作，实践效果较好。小区日常生活垃圾及装潢垃圾与环卫部门挂钩，签订清运协议，做到生活垃圾日日清，装潢垃圾随叫随清。小区公共部位由保洁员包干负责，物业处每天巡查考核，遇重要节日，各小区组织员工进行大扫除，为广大居民创造优美的居家生活环境。 在服务创优方面，物业公司专门成立物业维修组，定期做好物业共用设施设备检查维护工作，各小区做好报修工作台帐，分类处理，在保修期内的由建设施工单位承担维修责任，保修期外由小区填写报修申请表，维修组提出具体维修方案和经费预算，报公司或街道逐级审批后实施，统一（定点）购买材料，统一安排落实（特约）维修单位，统一结算维修费用。基本做到小事不过夜，大事不超过一周。 三、经费保障及有偿服务试行情况 目前，我街道拆迁安置小区物业管理运作资金主要依靠财政承担，实行收支两条线管理。各小区集体资产由物业公司统一管理，建立台帐，做好店面房、汽车库、停车位等租赁工作，租金按时足额上交财政，去年物业公司上交各项收入67.6万元，全年各项费用支出180万元，扣除上交收入，实际财政补贴112.4万元，占比62%，平均每月每平米为0.53元。 根据区政府有关工作要求，我街道在建立有偿服务市场化机制方面进行了初步探索。今年春节前，街道四个安置小区向物价局递交了前期物业公共服务收费申请，并得到批复，同意新堰物业公司按三级物业管理服务标准，对物业产权人（或使用人）可收取每月每平方米建筑面积0.5元的公共物业服务费；春节后我街道办研究决定对安置小区内租住户和购房户先行实施有偿服务收费工作；之后我们按有关规定将物价局批复文