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从宏观经济看目前楼市调控和走势 从宏观经济看目前楼市调控和走势 尹伯成 一、楼市调控政策不松动的深层原因和带来的问题 今年以来，我国经济走势甚不乐观。出口需求由于欧债危机持续发酵和美国经济复苏迟缓等因素而萎靡不振，甚至有时呈现负增长；国内受房地产调控影响钢材等行业库存增加，价格下调，消费市场也不见有起色，GDP增速降至几年来新底。面临整个经济下行压力增大的局面，要求放松房地产调控的声音一再响起。一些人认为再这样调控下去，尤其是继续限购，中国经济将可能崩溃。然而，始料不及的是，从5月18日至20日，温家宝总理在武汉市就经济情况进行调研并主持召开河北、辽宁、江苏等六省经济形势座谈会时指出，要稳定房地产市场调控政策。5月293日，国务院常务会议提出要“把稳放在更加重要位置”时依然强调要稳定和严格实施房地产调控政策。我们不禁要问，为何当前经济形势如此严峻，消费一时难以启动，出口受欧债危机影响提振无望，“稳增长”仍得由投资充当首选，包括限购在内的楼市调控政策，为何仍然坚持不松动、不转向？这可能要从我国目前宏观经济运行层面寻找其深刻的原因。 众所周知，我国今年经济工作贯彻的是“稳中求进”的总基调，正确处理保持经济平稳发展，调整经济结构和管理通货膨胀预期三者的关系。当前要把“稳增长”放在更加重要位置。坚持和稳定房地产调控，正是贯彻上述总基调的要求。 一、坚持楼市现有调控政策不动摇是改善民生的迫切需要 住房是城镇居民生活必需品。而经过这些年来我国商品住宅价格的持续猛涨，各地房价已高得过分离谱，过分脱离了当地居民实际可支配收入水平，把许多有住房困难的中低收入家庭都关在了门外。为此，中央政府决定从去年起在各地大力发展各种形式的保障性住房，包括公租房、廉租房、动拆迁房以及危房改造等。然而，即使按计划在近几年内完成4500万套保障性住房开发，也只能覆盖20%城镇居民，80%还得靠商品房解决，可是商品住房价格经过前几年投资、投机者狂购狂炒以后，已为普通居民家庭所望尘莫及。正因为如此，中央政府决心通过限购、限贷等一系列严厉调控政策，促使房价合理回归，回调到和当地居民收入相适应的水平。应当说，经过这一年多的坚决调控，各地的投资、投机潮已开始消退，但是房价还远没有回调到合理价位。因此，只有坚持和稳定当前调控政策，才能实现这次调控目标，才能在住房方面达到改善民生的要求。 二、坚持楼市现有调控政策不动摇，是调整经济结构、扩大内需的迫切需要 我国是一个大国，经济发展必须立足内需，更何况前几年靠出口推动的外需引擎因当前国际金融危机和欧债危机已基本熄灭。因此，经济发展更需要依赖扩大内需，而真正要扩大内需，关键是要大力提高消费需求。然而，过高的住房价格，严重抑制了城镇居民的消费需求。以北京为例来说，一套100平方米的公寓，价格大约在250万元，而平均每一个北京人的毛储蓄不到万元，买一套100平米的公寓，需要三代人的毛储蓄。显然，这样高的房价，不但耗尽了上一代人的储蓄，而且严重透支了下一代人的储蓄。据中国广播网2012年4月3日透露，联合国公布的72个国家工薪阶层收入，人均月工资为9327元，中国工薪阶层月收入为4314元，不到世界一半，而中国城镇住房价格却远远超过国外甚至发达国家的水平。因此，靠按揭贷款购房的许多居民家庭，每月差不多要拿出一半收入来还贷，靠另一半收入来维持生计，就不得不节衣缩食。这样，要启动消费来拉动内需又谈何容易。 三、坚持现有楼市调控不动摇，也是推进我国城市化的需要 众所周知，城市化和工业化是经济现代化的两大动力。目前，我国城市化率已达51%，目标是在20年左右时间里达到70%左右，就是说，今后20年内还有数亿人要从农村人口变为城市人口，这就为城市住房提出了巨大需求。许多房地产业相关人士都正是拿此说事，宣称我国房价还得涨20年。他们用城市化加速来证明房价进一步上涨的必然性与合理性。然而，他们恰恰把事情说颠倒了，别说房价进一步上涨了，就是目前高企的房价事实上已经严重阻碍了城市化。目前我国农村人口的平均收入差不多是城市人口平均收入的一半。城里人都已买不起房了，要农村里人买房或租房变为城里人，不是天方夜谭吗？高企的房价不仅大大提高了城市商务成本，也成了广大农民进城居住的不可逾越的障碍。只有把过高的房价降下来，我国城市化才会有希望。 四、坚持现有楼市调控不动摇，也是管理通胀预期的需要 说实在的，这些年来我国通胀率居高不下，节节上涨的房价可以说作用不小。尽管房价的上涨没有纳入CPI的统计指标，然而房价的持续上升还是通过多种渠道推高了通胀率。一是高房价提高了包括住宅、商务楼、写字楼等各式用房的租金，日益上涨的房租最终必然分摊到所售商品和劳务的价格中去。二是高房价提高了租用住房的员工的工资，否则这些员工都无法生存。工资上涨造成人力