尊地地产2010巢湖华邦世家项目整体营销策略方案.doc

尊地地产2010巢湖华邦世家项目整体营销策略方案 2009.12 2010.1 2010.1 2010.2-3 “4.195”新政 个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年 开发商那地首付款不得低于全部土地出让款的50% 《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》出台 《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》出台 央行宣布上调存款类存款准备金率0.5个百分点 银监会正式发布《流动资金贷款管理暂行办法》 《个人贷款管理暂行办法》出台 《关于加强房地产用地供应和监管有关问题通知》出台 项目目标：现金流〉利润=基本保障 政策解读及预判 如何理解企业2010年的开发目标？ 影响：抑制投机购房，会引发部分投资客逐步撤场。此次调控也从一定程度抑制了部分改善型刚需客户买房的意愿，使这部分客户处于观望状态。今年以来，新的房地产调控政策尽管取得初步效果，但房价总体上仍在高位运行，交易量大幅萎缩。 “政策调控之初，产生一股观望热。看到北京、上海、广州等大城市开发商打折、降价等形式的促销，住宅销量仍在下滑，反观巢湖楼市，成交量却保持平稳，市区新开盘的楼盘并不多，房价也没降。 目标解析 2010-11年销售目标分解 首开盘:12月18日 楼号 物业类型 主力面积区间 套数 总量 (约万㎡) 2#-3# 高层 86-122㎡ 288 2.93万㎡ 8# 高层 135-139㎡ 102 1.47万㎡ 合计 —— —— 396套 4.4万㎡ 一期首开楼: 楼号 物业类型 主力面积区间 套数 总量 (约万㎡) 1# 高层 89-113㎡ 72 0.73万㎡ 9#-10# 高层 86-121㎡ 252 2.63万㎡ 合计 —— —— 324套 3.3万㎡ 2010年预计完成约2.4亿的目标，需要达到销售速度约130套/月（从11月底认筹，12月18日开盘计），该速度意味着10月初-12月中旬需做充足的储客量,以达到开盘热销。 二期 一期二批 1# 2# 3# 4# 5# 6# 7# 8# 9# 10# 11# 12# 13# 14# 15# 16# 一期首批 三期 一期（总714套，总建面：7.7万㎡） 项目所在位置：5分钟生活圈 本项目2010年营销目标 目标解析 2010年的营销目标： 2010年完成一期开发和销售约62%，为企业后续开发/拿地储备资金（约2.4亿）； 建立项目品牌区域影响力，以项目品牌带动企业品牌,以达到项目品牌与企业品牌相互影响，在巢湖具有一定知名度与相应影响力。 获取较高收益，保证销售速度下的价格提升 尊地对目标的理解： 速度 〉价格 〉品牌 报告思维导图 目标解析 项目分析 市场分析 营销战略 营销节奏与费用计划 策略体系 客户分析 目标下的问题 媒体分析 形象定位与营销推广策略 储客与活动策略 营销展示策略 推售与价格策略 临河单位： 11、12、13 、14、15、16号楼 主景观轴单位： 5、6、16、7、8号楼 普通单位： 1、9、10、号楼 产品：高层 一期产品临马路位置，高层是城市景观位置较好的产品 一期产品盘点 二期 一期 1# 2# 3# 4# 5# 6# 7# 8# 9# 10# 11# 12# 13# 14# 15# 16# 首批 三期 两房 三房 总计 2# 54套（约86-87平米） 90套（约85-97平米） 144套 3# 54套（约86-87平米） 90套（约85-97平米） 144套 8# 跃式6套（约270-278平米） 96套（135-139平米） 102套 总计 108套两房+6套跃式 276套 390套 一期：首批 一期：二批 一期产品组合：全是高层，户型以两房-三房为主 两房 三房 总计 1# 36套（约89平米） 36套（约113平米） 72套 9# 54套（约86平米） 72套（约111-121平米） 126套 10# 54套（约86平米） 72套（约111-121平米） 126套 总计 144 180套 324套 产品面积多样化、大批量密集推售给2010年带来多重营销挑战 项目本体总结 2010年的营销挑战 如何在面临市场竞争激烈以及政策打压的情况下，继续保持高的价格和销售速度？ 如何在大批量快速密集推售的要求下，把控推售节奏？ 如何在同类供应面积多样化的情况下实现产品的最大价值？ 如何在无明显产品优势的情况下，持续推升价格平台走高？ 如何处理顶层跃式等难点户型？ 目标解析 项目分析 市场分析 营销战略 营销节奏与费用计划 策略体系 客户分析 目标下的问题 媒体分析 形象定位与营销推广策略 储客与活动策略 营销展示策略 推售与价格策略 巢湖概貌及所趋发展： 巢湖是一个以湖命名的滨湖城市，区位独特、交通便捷，地处皖中，襟江环湖，毗邻长三角，既是合肥经济圈的重要组成