2017年天福·南宁紫江国际项目营销战略与策略执行方案.doc

2010年天福·南宁紫江国际项目营销战略与策略执行方案 1 第一部分 项目定位 1 项目位于城市发展方向的主轴线上 二环 一环 高新技术产业开发区 政务文化新区 经济技术开发区 老城区 在现有城市基础上，城市用地主要向西南方向发展，适当向东发展，有限制地向北方向发展。 -------南宁市城市近期建设规划（2001－2020年） 1 地块指标 地块指标: 宗地面积约85亩 容积率：2.644 地势平坦、坡度较缓 地面落差约为1-2米 紫 江 路 源 息 路 新 河 路 王 中 路 待开发用地 项目所在地 紫 穆 园 1 项目地块解析 项目优势 1、环境优势： 小区绿化率高； 一览紫江全貌； 远离噪音干扰； 2、规模优势： 总占地 249亩的高档高层社区，气势恢宏，彰显大盘风采； 挺拔的外立面具有强烈的视觉渲染力，用鹤立鸡群于经济技术开发区； 1 73、规划优势： 架空绿地； 半地下停车库； 泛会所； 室内室外游泳池； 4、户型优势： 四明户型； 一梯一户； 户型面积与一期相比偏小，规避竞争； 6、竞争优势： 为经济技术开发区标志性建筑，具备品质上的无可挑剔； 1 7、规划优势： 南宁市“东进南移”的规划目标； 8、品牌优势： 推广中将着力渲染品牌，企业品牌和楼盘品牌联动； 9、配套优势 医疗配套 金融配套 生活配套 休闲、运动配套 ·紫江的各项优势共同缔造了其优秀的项目素质，挖掘其价值的前提下，必须找出项目核心卖点，并以此为主线，把项目的各项优势进行合理串接，形成一个科学、系统的推广体系。 1 项目劣势 1、教育配套有待于进一步完善； 2、一期在产品和营销上均对项目有负面影响； 3、物业收费可能偏高； 劣势化解 1、后继开发将弥补幼儿园配套，通过与周边的私立学校合作解决业主就学问题； 2、解决产品上的问题，追求营销推广与广告诉求务实； 3、通过项目形象的提升，使消费者认同； 1 项目威胁点 竞争风险： 蜀山三区当前正在开工建设的商品住宅560万，预计在下半年具备销售能力的的商品房1200万平方米，与2004年全年的销售面积308万相比存在很大的悬殊，目标客户群分流严重； 建筑形式单一，消费者选择余地不大，高层住宅还有待于市场的认同； 1 2、市场风险：市场回暖时间具有不确定性，可能会在八月份提前回暖，也可能在开盘以后的一段时间； 3、金融风险：年底个人住房贷款可能再次调息； 威胁点化解 1、在推广中深度挖掘项目卖点，与竞争项目进一步拉开差距，广告集中造势，缩短销售周期； 2、针对市场回暖的不确定性，采用措施如下：回暖提前，推广任务中关键为截流消费群；回暖在开盘后，通过广告造势将拐点拉到9.18 3、加快销售速度，尽量规避加息风险，迅速回笼投资； 1 项目机会点 1、随着易初莲花超市、桐城购物中心以及青少年活动中心的投入使用，项目周边生活氛围的更加成熟，将进一步刺激消费者购买欲望； 2、会展经济是一个城市经济不可或缺的一部分，随着南宁市投资环境的进一步优化，城市建设的逐步发展，频繁的会展活动将为本项目的销售和出租注入无比的活力； 3、随着政务文化新区的落成，市政府迁址其周边配套将日趋完善（教育配套）。 1 目标客户群调研分析 目标客户群来源 1、周边的三资企业职工； 2、市区私营企业主； 3、广东一带投资客； 4、一期老业主访谈 1 目标客户群特征描述 1、年龄在40岁左右； 2、家庭人口不多，一般为三口之家； 3、家庭年收入普遍在10-15万元之间； 4、该群体一般为私营企业主、银行、医院； 5、购房群体中南宁本地人与非南宁本地人各占一半，其中省外人士中来自苏杭及上海等地的居多； 6、该群体的购房目的多以投资为主，兼有改善居住条件的需求； 1 7、购房时比较关注紫江的特殊位置，追求良好的社区环境； 8、该人群涉交广泛，朋友介绍是其了解楼盘信息的主要渠道，其次为报纸广告(到紫江旅游发现楼盘，进而购买是其中不容忽视的因素)； 9、该群体日常交通工具主要以私家车或单位配车为主； 10、该群体热爱体育活动，平时喜欢旅游、听音乐； 11、该群体需要一个更加完善、人性化、周到化的物业管理服务，而且有把紫江当作“私家园林”愿望； 12、该群体对产品的人性化要求较高，诸如，一期户型浪费严重、无空调摆放位置或分布不合理、无阳台或阳台位置不理想等。 1 项目的约束条件 项目销售前的时间过短，将会造成前期工作准备不充分； 花园