成都佳州玲珑郡项目发展战略及营销策略方案(思源).doc

成都佳州玲珑郡项目发展战略及营销策略方案(思源) 案例 基础资料研究 实现目标 面临的问题 客户目标 解决方案 营销执行 推广策略 推售策略 蓄客策略 价格策略 PARTⅠ：本体研究 地块属性 占地面积 46517㎡（约70亩） 建筑面积 约13万㎡ 用地性质 二类住宅用地 容积率 不大于 2.8 建筑密度 不大于 30% 绿地率 不小于 30% 建筑高度 住宅不高于40.7米； 商业比例 10%，约1.3万㎡ 车位比 （未定） 地块方正/规模较小/容积率低/小高层建筑 区位属性 武侯新城的整体包装策划/统一规划打造 定位新兴高尚住宅板块 本案 本案 武侯新城 本案 成都市武侯区开始着手打造“武侯新城”，武侯新城建设管理委员会已成立，“武侯新城”的建设开始进入了具体实施阶段。“武侯新城”主要指以武侯工业园为核心的三环路外侧与草金路、老川藏路合围范围内面积约17.15平方公里的区域。为避免建设中出现各自为阵的局面，武侯区将打破狭隘的行政区划限制，对武侯工业园以及机投桥、簇锦、华兴、簇桥、金花桥5个涉农街道部分区域进行整体包装策划，统一规划打造。 项目四至 本案 七里大道 规划道路 规划道路 武侯大道铁佛段 中海 绿 地 [项目四至] 北：七里大道 西：规划道路 南：规划道路 东：武侯大道 北 [地块现状] 地块内现状为空地； 西、南两侧均有规划道路（现已开工），紧邻中海/绿地地产项目； 北侧有临街底商，但档次较低； 东侧为安置住房，有底商，尚未呈现。 西 北 东 南 项目昭示性较强 / 四围通达性良好 / 但存在噪音污染的不利因素 周边配套 满足基本生活需求，但档次偏低 a\教育配套丰富； b\医疗配套基本满足；c\多以社区底商为主; d\景观配套资源稀缺匮乏；e\多个农贸市场。 大型餐饮/休闲 农贸市场 [教育配套] 小博士双语幼儿园/玛利娅幼儿园/金太阳幼稚园； 武顺街小学/石室外国语学校/四达实验小学； 簇锦中学； 博语学校。 [医疗配套] 武侯区第三人民医院/五七零一医院； [商业配套] 千盛百货/家和超市/温州商城/七里商业街等集中商业； 社区商业集中区/大型餐饮休闲集中点； [景观配套] 簇锦公园/小平广场。 千盛百货 本案 家和超市 温州商城 农贸市场 农贸市场 低端街区商业 低端街区商业 低端街道商业 大型餐饮/休闲 银行集中区 七里商业街 武顺街小学 四达实验小学 簇锦中学 小博士双语幼儿园 簇锦公园 武侯区第三人民医院 博语学校 五七零一医院 石室外国语学校 玛利娅幼儿园 金太阳幼稚园 簇桥社区商业集中区 农贸市场 （规划中） 幼儿园（规划中） 映月公园：金花 交通状况 完全能满足首置、首改人群对交通的需求。 [公路交通] 城际交通：双流机场（距离约6公里），成雅高速（离进出口约6公里）； 城市交通：三环路、绕城高速、武侯大道、川藏路、机场高速等均为城市主干道； [轨道交通] 地铁三号线（离规划中的“武兴路”站口约1公里）； [公共交通] 项目北、东两侧分别为七里站和武侯大道铁佛段站，现有10、92、522、405、等多条线路经过，连接城西、南、东等区域。 地铁3号线 本案 绕城高速 成雅高速 机场高速 三环路 川藏路 武侯大道 交通便利——靠近地铁三号线站口/城市主干道遍布项目周边/公交线路基本完善/机场附近。 金花映月公园以“水”文化为特色，充分利用该地河岸曲折蜿蜒呈半岛状的优势，沿江安河是足足1400米的天然“亲水长廊”，非常适合消夏纳凉，尽管还没全部完工，但长廊这里每天都吸引了上千附近市民前来散步、跳“坝坝舞”。河岸边兴建河边森林、游园小品、儿童游乐园、主题音乐广场及林间茶园；园内则建设会议接待中心、星级电影院、商务中心以及商业区等。同时打造一条与之配套的商业街，形成一个囊括餐饮业、娱乐业、商业的第三产业聚集带。 距离本案约4公里 距离本案约1公里 簇锦公园位于簇桥乡福锦路，占地150亩，其中绿地80152㎡，湖面及小道20000㎡，园内有喷泉广场，花团锦簇园等景点。该工程由簇桥乡人民政府投资2200余万元，于1999年开工建设，2002年初建成对游人开放。是附近居民观赏休闲的好去处。 生态资源 项目无特殊生态景观资源 时间段 班次 时间段 班次 7：20—7：55 27 17：00—17：55 32 8：00—8：55 32 18：00—18：50 27 9：00—9：55 32 19：00—19：45 23 10：00—10：55 34 20：00—20：55 34 11：00—11：55 28 21：00—21：55 30 12：00—12：55 34 22：00—22：55 23 13：00—13：55