天津写字楼分布及巿场情况.pdf

天津写字楼分布及市场情况 目前，随着天津“北方经济中心”地位的确立，滨海新区大开发的进行，各行业的迅猛发展， 大量国内外知名企业将陆续进入天津市场，可以预见市场对各类写字楼产品的需求将会不断 增大。此外，“ 民宅禁商”政策的出台对于写字楼市场来说也是一个利好的消息，那么写字楼 能否成为投资客们的下一座金矿呢？投资客又该如何“掘金”呢？ 天津写字楼分布及市场情况 目天津市区已经投放市场的甲级写字楼有17 座，其中绝大部分都分布在和平、河西两区， 和平区共有甲级写字楼 5 座，河西区共有甲级写字楼 9 座，从面积上看，和平区的甲级写字 楼存量为 11.8 万平方米，而河西区则达到了 27.3 万平方米，两区共囊括了 14 座甲级写字楼， 合计占到甲级写字楼市场总存量的 82.4%。天津市的甲级写字楼分布主要为两个路段，第一， 内环线南京路路段（甲级写字楼 10 座，数量上占 59% ）；第二，中环线的围堤道路段（甲 级写字楼 4 座，占 24% ）。尽管天津市甲级写字楼租售价格差异很大，但出租率情况却十分 良好，多数写字楼的租售率都在70%或 70% 以上，而且租售率在 90%-99%之间占了多数， 占总数的56% 。 而天津市现有乙级写字楼 12 座，主要分布在内环线和中环线之间，和市区甲级写字楼一样， 天津市区乙级写字楼的主要特点也是分布较为集中，其分布主要也是在和平区和河西区两个 区域，河西区最多（6 座占 50% ），和平区共有 4 座，和平、河西两区共占有天津市区乙级 写字楼现实存量的 83%。在出租率上市区的乙级写字楼销售情况更胜一筹，多数乙级写字 楼租售率均在 80%以上，平均租售率为92.9% 。 通过以上数据我们可以看出天津市写字楼的分布还是以和平、河西两区为主，且多集中在南 京路、围堤道沿线，由此可见浓厚的商务氛围还是写字楼用户最为看中的。 写字楼是有别于住宅和商业的一种房产开发类别，它作为房地产开发市场的重要分枝，又是 城市景观的构成主体之一，属于典型的兼具商业性和社会性的建筑产品。天津写字楼经过十 几年的发展，已由过去纯粹的商务办公向更具智能化、人性化办公的方向发展。最近，国务 院对天津的总体发展规划做出重要批示，把天津定位为“ 国际港口城市，北方经济中心和生 态城市” 。这个批复，无疑给天津的写字楼提供了发展契机。 写字楼的发展直接体现当地经济的发展水平，一定程度上反映了区域经济活跃程度。代表中 国经济发展前沿的深圳、北京、上海等城市，其写字楼市场的发展达到了很高水平，具有国 际化办公环境的写字楼众多。在天津地区，写字楼市场目前迈入新的发展阶段，随着天津作 更多商业房产信息请查阅：浦东写字楼网 和上海写字楼网 和爱厂房网 为北方经济中心的地位进一步巩固，天津写字楼的开发将迎来新一春。天津在未来几年将成 为国内、国外企业的投资热土，在此种背景之下，天津的商务办公环境需要发展、改善，投 资潜力显现。 目前在天津房地产市场上，投资住宅、商铺、商住两用项目者居多，投资产权式写字楼居少。 分析来看，这种投资品种需要政策市场的共同扶持，前几年还走得不明朗，但是目前市场前 景看好。 写字楼投资必须考虑的 5 大因素 1、 选好地段是关键 地段对于写字楼的价值衡量非常必要，交通、人流、商贸以及相毗邻的企业平均水准等都是 衡量这一区域是否具有增值潜力的具体因素。房产的增值主要来源于土地的增值，城市中心 区土地的稀缺性，使得物业增值的空间很大。是否位于城市的主中心区，是衡量一幢写字楼 的档次和是否具有投资价值的首选要素。写字楼的租户主要是公司，他们需要与其他企业保 持业务的往来，需要毗邻交通要道，路况良好，交通方便，商业气氛浓烈，写字楼周边需拥 有星级酒店以及酒店式公寓、高级咖啡厅、娱乐中心、休闲会所、高级中餐厅、西餐厅等商 务休闲配套设施。城市中心区的写字楼价格一般较高，但是由于其一般具有高租金、高入驻 率的特点，投资回报也较高。如果投资目的以销售为主，建议投资者应尽量选择发展中商圈， 例如海河两岸、鞍山西道科贸街和华苑产业园区等区域；如果投资目的以租赁为主，建议投 资者应选择已成熟商圈为主，例如南京路、小白楼和友谊路等区域。 对于包括写字楼在内的房地产各类物业来讲，区位是决定价值的根本性要素。比如位于南京 路的国际大厦和津汇广场，周边南京路虽时有拥堵，但该区域毫无疑问属于传统的城市中心 区，再考虑到新开通的地铁 1 号线，这个区域内的写字楼被公认为目前天津市价值最高的写 字楼。这也不难考虑为什么天津绝大多数的写字楼均处于这个范围附近。 但对于投资来讲，关注的是不同时点的价格差异：某一时点的价值即使再