金帝中洲滨海城接管入伙方案安防两班倒.doc

福建金帝物业有限公司厦门分公司 金帝·中洲滨海城B1-3地块 接管入伙方案 2013年12月 目 录 项目基本情况 组织架构及人员配备 前期介入及接管验收 入伙计划及安排 物质装备计划 开发商支持 经费收支预算 第一章 项目基本情况 项目基本情况 项目名称： 金帝·中洲滨海城B1-3地块 物业类型： 住宅、商业 座落位置： 同安民安大道南侧、滨海东大道西侧 建筑基本情况 总占地面积约51663.086㎡、总户数994户（不含店面）； 建筑面积173117.46平方米； 商业店面1栋（58#）：建筑面积1548.84平方米； 幼儿园1幢：建筑面积3900.11平方米。 公共服务设施及市政公共设施建筑面积3402.65㎡（含物业用房519.59㎡）。 主出入口：47#楼西侧1个（人行主路口） 51#与52#楼之间1个（车行主路口） 车行次出入口：57-2#楼东侧1个；47#楼西侧1个 共用设施配套情况： 物业管理用房、门卫室、消防监控室、 共用设备配套情况： 电梯、安防系统、消防系统、供电系统、供水系统。 车位情况： 机动车总车位874辆(地下车位860辆，地面车位14辆)； 第二章 组织架构及人员配备 2.1 组织架构 备注： 3#地块届时保洁、绿化拟外包；电梯维保工作外包。 物业经理1人，全面负责小区管理，含前期接管验收、小区后续服务（客服、工程、安防等）、员工内部管理、成本、外联及上传下达等管理。 工程主管、安防队长、客服主管各1人，分别分管小区工程、安防、及客服相关工作。 安防人员以两班倒12小时制定编。 2.2 人员配置及工作情况说明 职务、工种 姓名 工作说明 编制（人） 新区拟最后到岗时间 经 理 负责物业项目的全面管理； 1 10.31 客服部 客服主管 A、负责项目对客服务管理、楼宇管理及社区文化建设工作； B、前期不兼管住宅或店面，拟待进入正常管理阶段后（交房一年后）兼管店面及住宅； 1 10.31 客服专员 郑秀玲 魏春凤 A、负责对分划业户与片区的服务与管理工作； C、每位客服助理人均负责约250户； 建议：在交房前期工作量大，先行按4人配置 4 11.10 工程部 工程主管 姚建红 全面负责公共设施设备的管理养护与报修业务的受理及参与前期楼宇的验收工作； 1 10.31 水电、运行维修工 饶茂生 A、设备设施的日常维修、保养及定期操作运行与公共报修实施； 4 10.31 安 防 部 安防队长 张勇 全面负责保安队的管理监督协调等工作 1 10.31 安防领班 负责各班组安保队员的训练与管理 2 11.20 安防领班 安防队员 待定 A、维护小区的秩序与安全防范工作； B、负责监控中心的值守工作 C、看摩托车、电动车、自行车； B、拟定47#楼西侧门岗（人行主路口）2人；51#与52#楼门岗（车行主路口）2人 57-2#楼东侧门岗1人，外围、区域及地库机动巡逻岗3人，车管岗1个；监控岗1个；替休2个。 C、安防队伍实行两班倒运转制，每班12人，共24人； 22 12.1 服务 中心 前台接待 陈雅茹 负责考勤、文档资料打印、归档，前台日常事务及前期接管验收遗留问题的汇总工作； 1 11.10 收款员 待定 负责项目的各项报表、财务报销、收费、资金往来、及资产管理及前台日常事务工作； 1 11.10 保洁 外包 参照公司外包合同协定配置（与开荒保洁同时进入） 18 12.1 绿化 外包 绿化面积近38120平方，人员核定按相关法规规定（养管期后）配置 5 绿化管养期过后 合计 61 第三章 前期介入及接管验收 3.1 前期介入 提要： 立足物业管理视角，提出合理化建议 收集、整理资料，使管理方案更加贴合实际； 接管验收严格把关，注重后续维修保障体系的建立。 我们将根据开发商提供的项目施工进度表、入伙计划安排，分别制订前期介入期、入伙期工作计划；并依据开发商制订的开发目标，制订正常居住期的对内、对外达标计划以及常规性工作计划。我们将力求务实、高效，并积极协助开发商做好销售服务，实现开发商、业主、物业公司多赢的目标。 3.1.1前期介入管理的思路 前期介入是现代物业管理的一项基础性工作，其核心是把物业管理的思想注入到物业的规划、设计、施工过程中，使物业最大限度地满足业主的需求。 我们对物业管理前期介入的基本思路是：通过组建专案工作小组介入标的物业的前期管理，提前对标的物业进行全面深入的了解，为即将开始的物业接管验收掌握第一手原始资料，为将来的物业管理工作顺利开展打下基础；以专业的物业管理视角和立场，依据专业调研人员对当地房地产、物业