20121228万科新进地块预判(龙泉地块与天府新城地块).ppt

万科新进地块产品预判 / 发展研究中心 2012.12 目 录 第一部分 ：龙泉地块产品研判 第二部分 ：高新南区地块产品研判 Contents 龙泉地块产品研判 大面镇地块（2个） 十陵镇地块（1个） 第一部分： 一号宗地：龙泉驿区大面街道规划道路以西 规模： 55.7亩； 容积率：≤4.0； 用地性质：二类住宅用地（兼容20%的商业）； 楼面地价： 3010 元/平方米。 三号宗地：龙泉驿区十陵街道成洛路以南、规划道路以西(北临成洛路) 规模： 70.87亩； 容积率：≤3.0； 用地性质：二类住宅用地（兼容20%的商业）； 楼面地价：2880元/平方； 二号宗地：龙泉驿区大面街道驿都大道以南、规划道路以西 规模： 52.5亩； 容积率：≤4.0； 用地性质：二类住宅用地（兼容20%的商业）； 楼面地价：3110元/平方米； 龙泉项目地块基础指标 三号宗地 龙城1号 规模： 400000㎡； 容积率：≤1.4； 楼面地价：/ 清水高层均价：7500； 户型区间：70-300； 热销户型：89-97㎡（套二单卫）； 高层去化：34套/月。 竹林尚书 规模： 13844㎡； 容积率：≤4.0； 楼面地价：/ 清水高层均价：6700； 户型区间：50-130； 热销户型：69-80㎡（套二单卫）； 高层去化：44套/月。 首创国际城 规模： 117亩； 容积率：≤5.0； 楼面地价：1095； 清水高层均价：7600； 户型区间：50-170； 热销户型：96-108㎡（套三双卫）； 高层去化：68套/月。 世茂城 规模： 1800亩； 容积率：≤2.46； 楼面地价：1600 清水高层均价：6300 户型区间：70-170 热销户型：80-88㎡（套二单卫） 高层去化：53套/月 国嘉中渝地块 规模：149.41亩； 容积率： 二类住宅用地：5.5≤容积率≤6.0； 楼面地价：1605； 用地性质：二类住宅用地（可兼容商业占计入容积率的建筑面积的比例不小于10%且不大于15%）；幼儿园用地。 百悦天鹅湖 规模： 119.12亩； 容积率：≤2.49； 楼面地价：1260； 清水高层均价：6700； 户型区间：70-110； 热销户型：75-85（套二单卫）,91-101（套三单卫）； 高层去化：32套/月。 中铁国际城 规模： 90亩； 容积率： ＞2.5＜4.2 ； 楼面地价：889； 清水高层均价：5700； 户型区间：70-130； 热销户型：87-97㎡（套三单卫）； 高层去化：69套/月。 首创万卷山 规模：160.18亩； 容积率：≤4.19； 楼面地价：1003 清水高层均价：5300 户型区间：50-150 热销户型：67-81㎡（套二）,82-90㎡（套三）高层去化：139套/月 龙泉项目区域竞品项目信息 龙泉3个地块共同面临的两大问题 问题一：项目楼面价远高于区域周边项目； 万科龙泉项目的楼面价集中在2800-3100元/㎡，远高区域同类项目楼面价格，单是综合开发成本，即与当前区域在售楼盘的价格相当，在价格竞争上处于劣势； 问题二：区域住宅项目数量较多，后市竞争激烈； 区域在售和潜在开发项目较多，其中不乏品牌开发商，未来区域市场竞争将尤其激烈。 龙泉地块产品解决方案 策略一 面向市场绝对刚需，只做市场去化率最快，需求量最大的65-95㎡紧凑套二、套三产品，原因如下： （1）周边竞品，世茂城（800亩）及百悦天鹅湖均拥有大规模储备用地，容积率均在2.2左右，具备规划全系产品的基础，项目若打造舒居产品无法在规模和产品形态上形成竞争优势； （2）地块素质，项目规模均不大，加之容积率（3.0-4.0）较高，自身资源素质一般，缺少做舒居产品的先决优势； （3）客户基数，大城东及龙泉是大棉镇在售项目的主力客户来源，但这部分客户以刚需人群为主，购买力不强，对舒居产品需求有限。 针对龙泉3个地块均存在开发成本过高，以及市场竞争激烈的态势，世家主要从四个层面提出解决策略： 龙泉地块产品解决方案 策略二 在高单价情况下，通过万科擅长的户型创新手法，将“赠送面积最低做到20%标准”，有效摊低楼面价，使客户感受高性价比； 策略三 利用万科品牌号召力+精装修，提升产品溢价空间，并在区域形成产品差异化竞争； 策略四 做足20%的商业指标，将成为项目获取高额利润，建立差异化竞争优势以及树立项目形象的最大机会点。 区域商业环境分析 项目区域除世茂城规划大型综合商业，龙城一号规划^以外，其余楼盘均只是规划满足日常生活所需的住宅底商。 中铁国际城 商业体量：约0.2万方； 商业形态：社区底商 龙城1号 商业体量：约0.3万方； 商业形态：3层社区底商 竹林尚书 无商业 首创国际城 商业体量： 约0.39万方； 商业形态：社区底商 首创