谢家瑾-房地产市场热点问题分析与思考.ppt

房地产市场热点问题分析与思考 建设部 谢家瑾 2007年5月 （本课件仅供清华大学房地产专业校友使用，不对外公开） 一、关于商品房预售制度 一）世界主要国家和地区商品房预售制度及特点 据各方面的资料显示，世界上许多国家和地区都允许新建房屋（相当于我国的商品房）在竣工前进行预售，但对预售的管理和个人购买预售房屋的贷款政策有所区别。 1、有关国家新建房屋销售情况 各国新建房屋的销售方式有较大差别。 美国新建房屋大部分是预售。据美国人口普查局统计，预售量占新建房屋销售量的比例已由1963年的53.9%上升到2004年的76.6%。 2004年，新建房屋销售120.3万套，其中预售92.1万套。预售房屋中，开工前已经售出的48.2万套，在建造期间售出的43.9万套。 美国商品房销售情况 新加坡、中国香港等东南亚地区预售规模也较大，预售率在90％左右。 欧洲、日本等一些经济发达国家，同样允许房屋预售，但这些地区的房地产市场以二手房市场为主，新建房屋项目规模普遍较小，同时融资渠道发达，房地产投资主要依靠投资基金，新建房屋存在预售，但市场以现房销售为主 。 2、有关国家政府对房屋预售的管理 各国在预售管理上有明显差异。主要有两类： 一类是澳大利亚、日本以及韩国、新加坡、马来西亚、中国香港等东南亚国家和地区，政府一般都规定预售条件，实施预售许可管理，对预售活动的监管也较严格。 如澳大利亚预售前需取得项目规划审批证书，日本需获得建筑许可。 中国香港还对内部认购比例、期房转让等有明确规定。 另一类是欧美多数国家和地区，预售条件比较宽松，也不实行许可管理，买卖双方通过律师自行协商预售合同并受合同法等法律的制约。 在预售过程中，多数国家和地区对购房人缴纳的首付款比例或订金额度都有相应要求，对预收款的使用也有规定。 如韩国，购房人缴纳的首付款为房款的20-30%，可在一年内分期付清； 日本、中国香港和澳大利亚购房人缴纳的订金分别为房款的20%、10%、5-10%。 有的国家和地区允许开发商把预收款用于工程建设。 如新加坡、马来西亚和中国香港，首付款或订金直接向开发商支付；购房贷款则存入贷款银行与开发商共管的帐户，由工料测量师行（相当于国内的工程造价咨询机构）根据工程进度，提出拨款意见，经律师同意后，购房款可以转给开发商。 有的则明确规定，在房屋交付使用后购房款才转付给开发商。 如澳大利亚，买卖双方达成协议后，购房人缴纳5-10%的订金，由律师存入银行保证账户，待房屋竣工交付后，连同剩余房款一并转给开发商。 欧美国家一般由双方合同约定。 如美国，联邦和各州对预售活动没有法律限定，各州的房地产委员会虽然有一些监管的规定，但服从于买卖双方协商确定的预售合约，购房款的支付时间、方式和使用主要取决于双方的信用情况，通常是签订合约时买者支付5-10%的保证金，根据工程进度付款，完工时清算。 3、个人购房贷款政策 商品房预售时，在多数国家和地区，购房者可以获得各种形式的贷款，但在贷款方式上差别较大。 东南亚国家和欧洲一些国家，在预售时购房人就可以向银行申请购房贷款（按揭）。 美国的金融机构在项目完工后才为购房人发放抵押贷款，但在预售阶段，根据未来的抵押贷款情况，购房人可以获得短期的建筑贷款，用以支付房屋在建时分段支付的款项； 银行可以要求资信不高或新成立的开发商将预付款存放在银行的托管账户内，直到房屋竣工。 英国也有类似的过桥贷款。 二）我国商品房预售制度 的形成过程及作用 商品房预售许可制度的确立，与我国房地产市场发展进程紧密联系。 房地产开发的前身是改革开放初期（80年代中期）的城市房屋“统代建”，即需要建房的单位按国家批准的建房计划委托由政府组织成立的“统建办公室”（政府事业单位）统一规划、统一建设、统一结算，建设资金来自各参建单位。 随着房屋商品化、土地有偿使用等制度的推行，各地“统建办”逐步演变为房地产开发企业，其服务对象也逐渐通过市场进行选择