大连市房地产9月月度报告（中原地产）.doc

中原地产：2008年9月大连房地产月刊 宏观市场动态 政策法规及其影响  政策要点：贷款基准利率、中小机构存款准备金率下调 ?????? ???中国人民银行4年来首次决定下调人民币贷款基准利率。???存款准备金率5年“碎步”上调至历史最高点的17.5%后首次下调。 ???从9月25日起，除工行、农行、中行、建行、交通行、邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点。 ? 政策影响：此次“双率”下调之后，对房地产业来说可算得上是个利好的消息，但在国际金融大背景下，对房地产的影响较为有限，不过对于买房者来讲，还贷额度小幅下降，减少了购房成本。但还并不足以打消现阶段楼市的观望氛围。 ? ? ? 中原点评：8月份大连城市建设亮点频出，正值国际规划大会在连召开之际，相信在城建方面还会有更大的运筹。本月最值得关注的区域当旅顺莫属，烟大火车轮渡运营，三大高速公路上月“联手”，东北至山东及东部沿海地区运输的最短路径被开通；另外，旅顺还将打造成国际旅游服务区，烟台——大连、北京——大连各种旅游市场必会受到相关部门的垂青。近年来，大连的房子备受东北客群的青睐，诸多利好叠加，我们认为大连房地产市场的外地客群占比将更有理由膨胀。 2. 大连市房地产市场动态 ???本月大连市总供应量为274.16万平方米，环比上月下降涨了1.79%，其中新增供应量为15.05万平方米，环比上月下降了48.77%。但由于本月数据截至日期较早，而大华御庭等项目将于月底开盘，因此本月实际新增供应量和成交量还有较大幅度增加。 ?? 从细分市场上看，中部和东部区域均无新增供应量入市，所以本月消化的为上月市场结余，供应量出现环比小浮下降的趋势。但成交量呈现抬头上扬的趋势，主要原因是部分项目在教师节期间组织优惠活动，以促进部分单位的成交。???泛星海区域本月依然有新入市项目，但供应量环比上月还是下降了67.22%。成交量环比也下降3.5%。 ???高新区域在沉寂几个月后，随着金九银十的到来，本月区域内大盘项目接踵开盘，在售项目也推出了部分房源，供应量环比上升35.99%。成交量上相对于平淡的8月，由于开盘项目的推动，成交量环比上涨212.33%。 ???甘西区域本月两个项目入市，相比上月新增量明显增加，故环比上涨幅度巨大。成交量较上月也上涨了15.04% ???甘北本月供应量和新增供应量环比上月略有下降，新增房源数量少，区域自然消化使得区域供应量小幅下滑。成交量上，各项目成交套数大部分维持在10套上下，环比上月下降了28.64% ?? 旅顺由于前期市场推出量较多且消化速度缓慢，开发商对市场信心不足，促使本月旅顺无新增供应量。成交量也呈现下降趋势，为45.2%。 ?? 金州在售项目均没有新推房源，而原计划下半年开盘的项目均延迟了开盘时间。10月份三号轻轨线延长段正式开通，借此契机东部个别项目会在10月份推出少量新房源。本月金州房展会并没有整体改善金州市场的成交情况，成交量依然低迷。 ???本月开发区供应量有一定程度的下降，新增供应量更是骤减。归根结底，是由于上月新盘大量房源入市，造成新增供应量较多，本月新推房源少，因此新增供应量减少。本月开发区成交情况环比上月有大幅下降，主要是由于上个月新入市项目火爆热销导致上月成交急剧上升，本月消化速度逐步放缓，因此成交量有所下降。 ???本月大连市内四区住宅价格受新入市项目价格拉动，较上月有较大幅度上涨为21.7%。新城区除开发区价格依然保持上涨外，旅顺和金州区域价格呈现小幅下降。 ?? 中部及东部区域本月成交的房源出现结构性偏移，区域内低于万元的房源成交情况不佳，导致价格环比上涨均在十位数以上。??? 泛星海区域价格受星海湾壹号的拉动，上涨明显，高达79.18%。 ???高新区域由于新开盘项目的拉动，尤其是区域别墅的推出，拉动了本月区域内价格整体上升。 ???本月甘西区域成交房源主要为单价万元以下产品，导致区域成交均价下滑约12.55%。 ??甘北本月价格继续呈现下降态势，成交房源多数集中在泉水区域的限价房，单价较低，中高档房源成交情况不佳。 ???由于本月旅顺区域内各项目均采取了实际让利以及暗中折扣等措施，成交价格环比下降9.19%。但由于有些让利措施属于暗中折扣，在市场上未形成效应，因此对成交量的促进不是十分明显。 ?? 金州本月从价格来看，环比下降了6.52%，市场仍然处在开发商等待、客户观望的僵持状态中。 ??开发区由于本月成交房源多为当期价格较高房源，因此价格略有上涨。?3.土地市场动态 ??本月无挂牌土地。 ? 本月共十三块土地拍卖，十块土地均以起拍价顺利摘牌，三块土地暂停拍卖。本次虽为年度放量最大的一次，但并未出现竞相争地的场面，土地拍卖在平淡中收场，本越成交土地平均楼板价达2550元/平