即墨市场调研报告.doc

即墨市场调研及分析报告 一、即墨区域经济背景介绍 1、区域概况 即墨东濒黄海，南依崂山，是青岛近郊市，素有“青岛后院”之称。全市总面积1780平方公里，2007年建成区面积达到47.5平方公里。辖18个镇、4个街道办事处和即墨经济开发区、田横岛省级旅游度假区,总人口110万人。 即墨区位优越，交通优势得天独厚，胶济、蓝烟铁路横穿境内西部，济青高速公路、青银高速公路、青烟、青威、青沙等5条国家和省级公路纵贯全境。即墨城区距流亭国际机场不足15公里，境内还有鳌山、女岛两个国家二类开放码头，形成了海陆空交通便利的交通网络。 2、综合经济 2007年即墨全市实现地区生产总值433.8亿元，总量和增幅稳居青岛五市首位。人均生产总值39014元。三次产业结构的比例关系由上年的8.5：54.5：37.0调整为8.6：56.0：35.4，二产继续保持对全市经济的主导支撑。即墨民营经济发达，民营经济创造的增加值在生产总值中的份额达57%，民营经济税收17.1亿元，占全市税收的61%。民营经济投资100.3亿元，占规模以上投资的49.8%。 2007年，全市实现社会消费品零售总额124.8亿元，同比增长18.3%，其中住宿和餐饮业零售额13.8亿元，增长36.6%。全市集贸市场成交额达524.1亿元，增长15.2%，其中吃、穿、用商品零售额分别为45.5亿元、25.8亿元、53.4亿元， 经济社会发展中存在的主要问题：经济发展的质量、效益还不够高，现代服务业发展相对滞后。 3、 固定资产投资 2007年，即墨全市规模以上固定资产投资首次突破200亿元大关，完成201.3亿元，同比增长24.2%，其中民营投资100.3亿元，增长25.1%。 房地产开发投资受国家调控政策的影响出现下降。全市房地产开发投资达11.8亿元，比上年下降24.1%，其中：住宅9.2亿元，下降30.7%。房地产施工面积202.4万平方米，增长2%；商品房销售面积80万平方米，下降38.7%,商品房销售额23.7亿元，下降30.9%。 4、城市发展现状 即墨2007年建成区面积达到47.5平方公里,比上年新增1.5平方公里，增长3.3%；城市化水平达到53%，比上年提高了1.8个百分点。城市建设步伐进一步加快。修建、完善了城区交通网络，进行了大规模城区绿化，城市供水、供气、供热能力继续加强，生产生活环境进一步改善。 在空间上、产业上全面融入大青岛，是即墨市城市发展的努力方向。近年来，即墨市一方面以新一轮城市规划修编为契机，积极搞好与大青岛城市发展总体规划的对接，力争在基础设施、城市交通、城区功能等方面向青岛靠拢；另一方面，在路网建设上主动与周边崂山区、城阳区、胶州市进行沟通协调，形成了四大相互对接的道路系统。这些道路的对接、贯通，使即墨市与青岛市区的联系更加紧密，提升了即墨市重点经济区域的区位优势。 5、居民生活水平 2007年社会职工平均工资18621元,比上年增长19.9%;全年城市居民人均可支配收入15813元，增长18.6%;农村居民人均纯收入7382元，增长14%。城乡居民人均储蓄存款12640元。居民收入水平稳步提高，收入来源更趋多元化。城乡居住条件继续改善，年末城市人均居住建筑面积33平方米，农村居民人均居住建筑面积29.3平方米。 6、自然环境 即墨自然环境优美，旅游资源丰富，气候宜人。区域内鹤山、马山、田横岛等旅游景区及特有的海水温泉，使即墨成为旅游度假胜地。 即墨的海水温泉具有较高的医疗价值，水中含有多种对人体有益的矿物质。随着一批高档旅游设施的建成，即墨温泉吸引着成千上万人到此疗养、度假，旅游业日趋兴旺。?温泉也成为即墨很多房产项目的主打卖点。 二、即墨房地产市场 1、房产供给情况 即墨的房产市场发展较为落后，这里与城阳相距仅10分钟的车程，房价却仅是城阳的一半。当地开发商坦言：一进入即墨真的寂寞。过去，即墨很多楼盘都是单兵作战，产品方面，前些年户型、外立面、小区规模都基本相同，虽然价格较其他区市便宜，但对购房者形形不成吸引力。 随着即墨市西接、北扩的总体发展规划的提出，及在青岛发展现代化国际大城市的发展战略带动下，这里逐渐成为了地产开发热点，万科、中港旅和2001年已进驻的天泰，将掀起了西部开发潮流。据估计，2008年即墨市区的楼盘供应量将达到150万平方米左右。除东部一些高端别墅项目主打温泉牌外，中部和西部、北部的楼盘也都在遥相呼应。 今天的楼盘，强调社区规模、档次、社区配套生活、环境营造，多种住宅模式的共同发展存在，从某些意义上说，差异化、品牌竞争是市场竞争的最终格局，是一个由市场调控的“平衡动态”之下的差异化产品格局。 2、土地供应 据报道，这几年即墨的房价没有大变化，但当地的土地价格却一直在上涨。这与我们从天泰地产一位副总那里了解到的信息