全球REITs市场运行实况分析报告.doc

全球REITs市场运行实况分析报告 世邦魏理仕研究部 联办集团研发部 王宇清 李九九/编译 秦松龄/编辑 现在，向国外学REITs! 在大约一年多的时间里，REITs这个从国外引进的房地产融资工具，在中国的发展路途经历了从异军突起，蜂拥而上，而后又深陷困境的曲折过程。 REITs在中国深陷困境，首先在于中国相应法律体系的缺失。例如，REITs在国外享受非常优惠的税收政策，但这在中国是没有的。并且，现阶段中国市场上也严重缺乏回报率较高的成熟物业。但是，REITs作为商业地产的一个重要的融资工具，已经在很多国家得到了运用，这已是一股商业地产市场及全球资本市场的大潮流。 了解、研究国外的REITs市场和实践案例，对于相关政府部门、金融机构和房地产企业而言，是时候了。 基于此，本刊联合世邦魏理仕研究部、联办集团研发部及其他专家精心编译了这一专题。本专题分为三个部分：第一部分，我们为大家讲述了中国的领国——韩国、日本、马来西亚、泰国，特别是中国内地物业上市的目的地——香港及新加坡的REITs市场的最新状况；第二部分，我们对北美、澳洲、亚洲、欧洲、南美等五大洲17个国家的19个REITs市场做了全景式大描述；第三部分，我们详细讲解了美国、新加坡、香港、澳大利亚和日本的5只REIT实战案例，追根溯源，还原商业本质。 博观而约取，希望大家从中获得自己需要的知识或方法。 ——新地产策划机构 第一部分 2006年亚洲REITs市场最新监测报告 世邦魏理仕研究部/文 王宇清/译 在全球的不动产金融市场领域，美国、加拿大和澳大利亚等国家已发展得相当成熟，但中国内地在这方面尚属刚刚起步。在研究中，我们发现，亚洲国家，尤其新加坡、日本、中国香港、中国台湾和韩国等东亚、东南亚国家和地区，由于和中国内地的金融市场结构的相似程度较高，因此不动产金融市场的发展水平与中国内地的差距也较小。同时，因地缘、文化和法律上的优势，新加坡和香港也是中国内地不动产物业上市的主要目的地。 因此，了解中国的邻国，特别是新加坡和香港不动产金融市场的最新发展状况，对于中国政府有关部门及计划将物业上市的广大企业而言，不可谓不急切，不可谓不重要。 白银时代过去了吗 ——2006年亚洲REITs市场概述 在2006 年的前四个月里，亚洲房地产信托基金（REIT）市场表现强劲。一方面是因为区内资金持续流向股票市场；另一方面，快速增长的经济在带动物业需求的同时也增加了业主上调租金的可能，尤其是那些位于黄金地段的高档写字楼。 市场规模狂飙 由于股票市场表现良好，2006年前几个月中，亚洲共有18只房地产信托基金进行了首次公开发行（IPO），也使得亚洲房地产信托基金的总市值达到了470亿美元。而在2005年 10月底，房地产信托基金总市值仅有300亿美元。 日本共有6只新房地产信托基金进入市场，东京股票交易所的J-REIT指数一路攀升。2005年，在日本政府15年来首次公布了东京、大阪和名古屋市土地价格上涨情况的调查报告之后，公众乐观的预期使得该指数于5月8 日创出了1768.87点的历史新高。日本房地产信托基金的平均分红收益率为4.12%，比十年期政府债券的收益率高220个基点。 与此同时，基金的价格走势也出现了一定程度的分歧：一年以内新发行的新基金平均预期收益率维持在4.5%左右，远高于老基金3.8%的平均水平。由于市场普遍预期央行将上调利率，新发行的房地产信托基金力图通过优化投资方式、分散投资区域等策略以获取更高的回报。 在香港，2005年 11月发行的领汇基金(Link REIT)和紧随其后发行的两只基金使香港房地产信托基金市场的总市值在 2006年4 月底达到了55 亿港元，列亚洲第三位。除了由多个广州物业所组成的越秀基金（GZI REIT）收益率达到6.3%外，其余香港新房地产信托基金的收益率基本上接近甚至略低于10年期外汇基金票据收益率4.8％的水平。 新加坡截至2006年4月底共有 10只上市房地产信托基金基金，其总市值为87亿美元。继 2005年10月政府对监管条例进行修订之后，共有两只垮境基金在2006年初发行，它们分别是澳可产业信托(Allco Commercial REIT)和雅诗阁公寓信托(Ascott Residence Trust)。 台湾的房地产信托基金总数已增加到4只，包括发行不久的新光一号和富邦二号不动产投资信托基金。即将上市的三鼎不动产投资信托基金有望进一步点燃投资者投资房地产信托基金的热情。在亚洲的其它地区，景象也十分喜人：3只基金相继上市使得马来西亚房地产投资信托基金市场的市值增加了3倍以上，总市值达5.91亿美元。一只新基金在韩国交易所上市，而另外两只则正在筹建。尽管在马来西亚和韩国的房地产投资信托基金价格表现平平，但它们拥有较高的回报率，平均