俞家湾100号地块市场报告.doc

俞家湾100号地块市场报告 上海房地产综述 徐汇区房地产市场概况 1、 徐汇区简述 2、 徐汇区房产市场区域划分 1） 内环徐汇地区 2） 康建、田林地区 3） 龙华、长桥地区 本地块所属区域房地产市场详细介绍 3、 区域分析 4、 市场分析 5、 本案市场竞争状况 4、重点个案剖析 本案建议 五、销售策略 一、上海房地产概述 1、上海房地产分析 世纪之交的2000年，我国经济在连续几年实行积极财政政策的有力拉动下，出现向好走势。上海房地产业在此大背景下，房地产市场出现十分活跃的局面，房地产开发投资强劲回升，商品房销售及存量房交易量均创出了历史新高。具体表现为： 1）进入2000年，上海房地产市场逐步趋于活跃。房地产开发投资在第二季度开始出现强劲回升的态势，全年投资额达550亿元左右，一举扭转了连续三年负增长的颓势。开发投资总量居全行业之首，同时也为扭转上海固定资产投资近三年持续下降作出了贡献。 2）据统计2000年上海商品房增量房交易量接近1700万平方米，存量房交易量约750万平方米，分别比去年增加360万平方米和230万平方米。商品房房销售面积首次超过了当年竣工面积，出现了供不应求的局面。 3）中房指数最新数据显示，上海房产价格全年持续保持上扬走势。去年12月份的中房综合指数为712点，比上月上升了1点，涨幅为0.14%，比上年同期上升20点，涨幅达3%，摆脱了前5年连续下跌的态势。去年中房上海住宅指数全年未见下跌，平均价格连续上扬时间已逾一年。一年中多数月度指数上升1至5点，有2个月持平，这表明上海住宅价格在正常健康的轨迹中保持稳步上扬运行。 上海房地产的回暖主要得益于以下几点： 1）2000年我国宏观经济出现重大转机，国民经济一举扭转了连年下降的局势，GDP增长幅度达到8%左右。这也标志着国民经济运行已取得平稳增长的阶段性突破，表明我国国民经济即将进入上升通道。上海房地产就是在此大环境下得以发展。 2）市府加强了城市基础设施建设和生态环境的建设，加大了轨道交通、城市道路的投入，兴建了世纪公园、黄兴公园等大型绿地及苏州河改造等工程。为上海房地产的发展创造了条件。 3）上海采取了降低了住房贷款利率、提高了贷款年限、推出了零首付及下调了房地产交易税费、下调了外地人士购房申报兰印户口的标准等一系列兴市政策。 4）2000年上海人人均GDP已超过4000美元，达到了中等发达国家水平，促进了消费等级的提高。旧城区的改造，货币动迁又带动了商品房的消费。上海去年个人购买商品房比例高达97.5%，以个人买房为主体的房地产消费结构已经形成。这些加大了商品房的需求量。 5）上海经济飞速的发展及投资环境的日趋完善，也吸引了众多境内外人士来沪安家创业。 纵观2000年上海房地产市场，住宅商品房有以下几个特点： 1）购房者将环境作为重要因素来考虑，其表现特征为大型公共绿地、大型公园附近楼盘价格一再走高。如两年前，面朝世纪公园的楼盘突破5000元的价位着实令人吃惊，而现在个别楼盘最高价已达7000-8000元依然销售较好。其次是沿江河两岸的水岸住宅也颇受购房者青睐。第三，水景住宅应运而生，一些远离江河的楼盘，利用造湖造景作为卖点来推销，一时成为市场热点。还有高等学府旁楼盘，打着文化品牌也吸引了众多购房者。 2）轨道交通概念大受裨益。自地铁一号线通车以来，莘庄以及一号线两旁的楼盘可以说是前几年上海房地产市场的最大赢家。如今地铁二号线以及轻轨明珠线沿线的物业也大受其益，这些楼盘的价格都有不同程度的上扬。 高价位盘重受青睐。前些年市中心一些高价位楼盘，由于容积率过高，造成绿化率低，小区环境不尽人意。如今一些高价位楼盘的地理位置、小区环境、服务设施尽显一流，深得高收入者的青睐。这在一些区的交易排行榜中，常常可以看到这些楼盘的踪影。 4）别墅、联体别墅异军突起。区主要原因是价位适中，一般的联体别墅五六十万一套，独立别墅在一般在百万元以上。与其在市中心买一套住宅，不如在近郊买套别墅。现在的别墅无论是小区环境规划，配套设施，还是建筑品质都都比以往有较大的提高。目前市场走俏的别墅大都分布在浦东、闵行、松江等地，距市中心不过一二十公里，对有车一族自然方便，无车族有轨道交通支撑也十分便捷。 2、上海房地产市场前景与展望1）与东部同个大中型城市相比，上海城市居民人均居住面积还处于中下等水 平，居民要求增加居住面积的愿望还相当强烈。 2）随着住房分配货币化政策的推出，职工收入的增长，居民 家庭的购房支付能力将大大加强。 3）“十五”时期，是上海由中等发达地区向高等发达地区转变、居民生活由小康型向富裕型转变的过程，人均GDP将由目前的4200美元增加到7000美元左右，根据国际上许多国家住宅需求的规律，这期间是住宅需求最旺盛的时期。 上海城市建设和旧城区改造仍需拆迁