五角场淞沪路三门路项目市场报告.doc

目 录 1．五角场商圈概述 2 1.1五角场区域特征 2 1.2江湾-五角场区域“十一五”规划 2 2．五角场项目整体开发概况 4 3．商业物业 6 3.1规模和物业形态 7 3.2定位和业态 7 3.3租售模式 7 3.4租售情况 8 4．办公物业 9 4.1杨浦区办公楼市场概况 9 4.2 2006年杨浦区办公市场量价走势 9 4.3销售市场 10 4.4租赁市场 12 4.5未来供应 13 5．项目立地条件和SWOT分析 14 5.1项目立地条件 14 5.2项目SWOT分析 15 6．项目市场价格总揽 16 6.1商业物业 16 6.2办公物业 17 1．五角场商圈概述 1.1五角场区域特征 五角场地处杨浦区北部,传统上是指由国定路、政立路、国和路围成的约3公里多的环岛地区,由邯郸路、四平路、黄兴路、翔殷路、松沪路五条发散型主干道在此交汇而得名。 近年来五角场-新江湾城为杨浦区重点规划和开发建设区域，万达商业广场、百联又一城奠定了区域商业格局；中环线和轨道交通的建设大大提升了区域对外交通便利程度和区位价值；黄兴绿地板块和新江湾城住宅区建设提升了区域居住品质。区域的主要特征有以下几点： 五角场城市副中心商圈雏形初现，已经开始进入运营阶段； 交通发达，中环线、内环线、轨道8号线/10号线、大连路隧道贯穿全市； 高校云集，科研、教育、创意产业发展具备优势； 新老住宅区聚集，人口密集，中原、黄兴绿地、新江湾城、控江/鞍山、高校区域新老住宅区环绕。 1.2江湾-五角场区域“十一五”规划 江湾—五角场地区现有商务楼9.06万平方米，“十一五”期间，规划建造商务楼或商务用途面积将达80.51万平方米，合计89.57万平方米。至2007年约有67.26万平方米竣工，2008年后约13.25万平方米竣工。吸引科技创新、科技中介、科教文化交流、金融服务、商务办公、商业购物、休闲娱乐类企业，以期将该区域建设成以知识创新区中央社区为核心的江湾—五角场科教特色商务集聚区。商业商务开发分环岛核心商务区、大学社区中心、科技研发中心、综合服务中心和文化体育中心五大板块环岛核心商务区———将建设商务办公楼、星级酒店、购物中心、步行商业街区等，依托区域内众多高校，吸引国内科技创新企业、海内外集团、国际专业服务机构和教育培训机构等设立区域总部或分部；同时吸引信息咨询、金融服务、人力资源、展览、物流、法律、中介等专业服务业企业入驻；知识服务业，如教育培训、科技研发、创意设计和文化出版等也是该区域着力引入的目标。该区域商务办公建筑面积将达48.12万平方米。大学社区中心———将整合学校部分硬件、软件设施，形成学生、教师、科研工作者、居民的工作和生活中心区，包括学生活动中心、学生交流中心、大学城信息中心等综合多功能的新型居住社区。为贴近商务需求，还将配套星级商务酒店、会议中心、娱乐功能设施、停车场等。中央社区商务办公建筑面积约11.38万平方米。科技研发中心———将形成以软件开发、网络、传媒、出版等原创性科技企业为主的科技园区，构筑科研机构、大专院校、高科技企业技术研发基地。商务办公建筑面积约为30.1万平方米，包括新江湾城28.1万平米，323街坊东基地1.16万平米，324街坊旧改0.81万平米。综合服务中心———未来主要提供区域内行政管理、专业服务、办公支援、信息咨询等综合服务，建造行政中心、金融投资中心、会展中心、文化中心等标志性建筑。文化体育中心———以体育场、游泳池、体育馆为核心，发展文化艺术工作室、文化市场、休闲娱乐设施等。2．五角场项目整体开发概况 五角场商务项目开发主要集中在环岛核心区域和黄兴路、凇沪路和营口路沿线。 五角场商务项目基本上是以商业+办公两种物业类型为主体的综合项目，如万达商业广场、财富国际广场；少部分为住宅+办公项目，如创智天地和海上SOHO；东上海乐活广场以商业+办公+酒店+住宅形成多种类型综合体。 商业项目的类型有中高档大型综合购物中心和中档小规模休闲主题商业类型。前者以万达商业广场和百联又一城为代表，后者以九隆坊、东上海商业广场和财富国际广场为代表。 办公楼项目类型丰富，高档甲级、中档纯办公楼、LOFT、SOHO等并存。整体来看中高档（A-、B+）为供应主体，但多个项目在宣传上为“5A甲级”办公楼。 酒店项目有2个，一为东上海商业中心的办公性质建设的产权酒店项目，销售后委托华美达酒店经营，另一为九隆坊项目上的洲际酒店，开发商持有经营。 在前几年区域内住宅市场开发完善的基础上，2005-2007年是五角场商务区的重点开发期；商务区的开发一改五角场以往商务设施低端量少的局面，形成浓厚的商务氛围，短期内供应量大，竞争剧烈；大型商业中心主要是开发商持有经营，中小型商业则售后返租；办公楼项目形态丰富，以产权销售为主。