东营房地产市场简报（2008.6）.doc

东营房地产 市场简报 上海国中机构 市场部 2008年6月 壹、区域概况及经济发展 一、区域概况 地理区位 东营市位于山东省北部黄河三角洲地区，黄河三角洲中心城市，中华民族的母亲河-黄河，在东营市境流入渤海。 东营市地理位置为北纬6°55′～38°10′，东经118°07′～ 119°10′。东、北临渤海，西与滨州市毗邻，南与淄博市、潍坊市接壤。南北最大纵距123公里，东西最大横距74公里，总面积7923平方公里。 【区位图】 人文历史 东营历史文化悠久，有5000多年的历史，形成独特的黄河口文化。大汶口文化遗址、龙山文化遗址、岳石文化遗址；广饶的齐桓公会盟诸侯的柏寝台、战国军事家孙子的孙武祠，展示着东营历史名人的卓然风采；西汉的八博士墓、南宋时的大殿等，无不展示着东营历史风貌和厚重的人文底蕴。 人口 全市总人口1768116人，其中农业人口960693人，非农业人口807423人。人口出生率8.40‰，人口死亡率4.61‰，人口自然增长率为3.79‰。计划生育率为99.5%，出生婴儿性别比为107.2。 根据调查数据显示，从1996年至今，东营城市中心区的人口增长每年只有1万人，从这一点看，城市人口的增长速度并不快，这也是由东营建市以来产业结构的单一性决定的。 资源优势 东营市是中国东部沿海土地资源最丰富的地区，胜利油田基地，可为建设环渤海经济圈加工制造业基地提供广阔空间。矿产资源丰富，胜利油田已探明石油地质储量44.13亿吨、天然气地质储量382.39亿立方米。盐卤资源丰富，滨海浅层卤水储量74亿立方米。发展石油化工和盐化工具有得天独厚的优势。而漫长的海岸线是发展水产业的天然良址，丰富的水资源可为发展大工业提供保障。 交通优势 东营市内高等级公路四通八达，与济青、京沪、京福高速公路贯通，环渤海高速公路已经开工，2007年将竣工通车。环渤海铁路已经国家批准立项。东营机场已开通至北京、上海的定期航班，今后将陆续开通至深圳、新疆、哈尔滨的航线。 气候条件 东营市位于暖温带半湿润地区，属大陆性季风气候，雨热同季，四季分明。春季干旱多风，早春冷暖无常，常有倒春寒出现，晚春回暖迅速，常发生春旱；夏季炎热多雨，温高湿大，有时受台风侵袭；秋季气温下降，雨水骤减，天高气爽；冬季天气干冷，寒风频吹，雨雪稀少，多刮北风、西北风。 东营市城市规划 《东营市城市总体规划》（2001—2010） ◎目前中心城区人口36万，至2005年达到52万，2010年达到65万人。 ◎建设用地现在为49.76平方公里，远期规划为78平方公里。 ◎产业结构由资源型向多元化综合型发展；大力发展高档次服务业，与其注重发展现代旅游业。 ◎构筑现代化交通网络，形成大开放、大开发的格局。 ◎市域中部形成大都市圈，以中心城为核心，垦利、利津为卫星城。 ◎东营市中心城将形成“一城（中心城）、二区（东城区和西城区）、三中心（东部以市政府周围的行政办公中心和规划的商务中心为主；西部以胜利油田管理办公和商业服务、教育科研为主；中部以体育中心、会展中心、文化娱乐中心为主）”的用地布局结构。 ◎未来东城区规划居住32万人。以黄河路为南北分界，东城区西北部居住片区可居住5.25万人；中北部可居住12.5万人；东北部可居住6万人；南部居住片区可居住8.25万人。 ◎东营市中心城将形成二个市级商务中心（在市政府西部集中设置、对西城加以完善形成）和六个区级商务中心（对接区和东西城居住区建设设立）。 总结分析： 黄河三角洲中心城市，资源优势明显：坐拥全国第二油田—胜利油田，丰富历史文化底蕴；便利的交通优势，对区域经济发展利好，有利促进东营的经济建设。但是由于东营城市中心人口增长缓慢，外来人口相对较少，制约房地产市场需求。 二、经济发展 GDP（国民生产总值） 2007年，东营经济运行健康平稳，全年实现生产总值1658.42亿元，按可比价格计算，增长16.1%。 由上表可以看出，近年东营生产总值呈阶梯型平稳增长，其经济长期发展看好。 三次产业比例 第一产业实现增加值60.63亿元，增长6.0%；第二产业实现增加值1269.24亿元，增长15.7%；第三产业实现增加值328.55亿元，增长20.1%。三次产业对经济增长的贡献率分别为1.4%、78.1%和20.5%，其中工业贡献率为76.1%。 产业结构由上年的3.7：80.7：15.6 调整为3.7：76.5：19.8。第二产业占据主导地位，其中石油开采仍然为东营的支柱产业。第三产业的快速发展对调整产业结构，促进经济健康发展发挥重要作用。 人均GDP 东营人均GDP 83761元，增长14.9%，按年平均汇率折算为11021美元，为山东首位，其购买力可见一斑。 年人均收入 自