东方帕缇欧销售竞标－市场篇(70P).ppt

A1 A2 C B2 B1 保利叶上海 面积配比及分期建设概况 95.95 5394 517601 　--------- 合计 220 304 66880 低层建筑 C 80.12 1465 117390 高层建筑 B2 217.03 170 36896 低层建筑 80.12 689 55209 高层建筑 B1 220 140 30800 低层建筑 A2 80.13 2626 210426 高层建筑 A1 户均面积 可售套数 可售面积 产品类型 分期 主要竞争个案概况 A1 A2 C B2 B1 第一批： A2 A1 ＋ 08年10月底 A1共2幢公寓约144套 A2共116套联排别墅 主要竞争个案概况 主要竞争个案销售分析 180 72.21-85.22 2/2/1 赠送使用面积约7-19平方米 VIP卡2万抵用5万 9500-10300 36 55.29 1/2/1 公寓 84 230.27-268.09 5/2/3 送60-90平方米地下室，花园面积最大100多平方米 VIP卡3万抵用8万 400-600万 32 219.36 4/2/3 3层 别墅 备注 预计价格 套数 面积段 房型 形态 产品 公寓类产品为90平方米以下小户型，无论是别墅公寓，价格都高于目前市场行情 主要竞争个案房型分析 功能紧凑,得房率较高,是本案房型的一大亮点 采用大面积入户花园设计,同时赠送外侧白色部分面积，增加附加值总体赠送约10平方米左右 注重270度角窗的落地设计运用,进一步增加房型的使用价值 三段式设计,南北通透性,有一定影响 主卧紧邻客厅,动静分区不太理想 房型功能紧凑,得房率也较高 主要竞争个案房型分析 当中房型作为过度房型,不可避免的产生通透性的问题,而使用二房过度,造成房型面积的过大,对后期消化有影响 主要竞争个案房型分析 卫生间正队大门，设计不合理 主要竞争个案房型分析 主要竞争个案房型分析 地面停车 客厅挑空 主要竞争个案房型分析 超大花园 主要竞争个案房型分析 豪华舒适的三层住卧 主要竞争个案房型分析 南北双花园 主要竞争个案房型分析 主要竞争个案房型分析 主要竞争个案房型分析 公寓主力房型对比 本项目90平方米以下的三房设计使产品使用功能更为完善 虽然本项目赠送设备平台，但就总体而言与保利项目基本相当，无明显优势 保利项目设置厨房操作阳台，这是本案的欠缺之一 入户花园设计,算一半面积,和本案相比无绝对优势 过道偏长,过道面积浪费巨大,实用性能差 270度转角飘窗设计,采光及实用度高,有一定优势 设备平台全送面积设计,本案的一大卖点和房型优势 2+1房设计的小书房,房型紧凑而合理 2.5平米左右 7-10平米左右 半送送面积 5平米左右 / 全送面积 销售面积 88平米 本案 84平米 叶上海 公寓主力房型对比 作为中间套过渡性两房，两者在使用功能上都有一定的缺陷，但本案操作阳台以及多赠送的设备平台增加了项目的价值 次卧亦南向设计,满足基本使用功能 卫生间通风采光良好 次卧不但南向设计,同时拥有全送面积设备平台,房型更具优势 6.28平米左右 4-5平米左右 半送送面积 3平米左右 / 全送面积 销售面积 86平米 本案 75平米 叶上海 两者房型都较为紧凑经济 虽然本项目赠送设备平台，但就其实际使用功能来看较为尴尬，因此就使用价值而言，叶上海使用性更高 公寓主力房型对比 入户花园设计,算一半面积,和本案相比无绝对优势 设备平台全送面积设计,本案的一大卖点,性价比更高 6-7平米左右 13-15平米左右 半送送面积 4.41平米左右 / 全送面积 销售面积 88平米 本案 85平米 叶上海 别墅均为紧凑型别墅户型,各具特色,保利以大花园为主要卖点,本案以户型超高的超高实用性同时容入半地下车库为主要产品卖点,可以说是各有千秋 别墅主力房型对比 超大的花园面积是叶上海的一大卖点 3F全部设置为主人空间,但卫生间位置不合理 设置实用性很高的半地下室空间,同时容入车库设计,是本案的卖点 主人空间设计的更为紧凑和使用 保利叶上海 相对于本案的优劣势 优势： 项目体量巨大，规模效应明显。 项目紧邻顾村公园，景观资源丰富。 项目前期受到市场关注度极高，使其具有相当市场知名度。 劣势： 项目地价成本为区域之最，从而推高项目单价。 位于沪太路以西区域，周边配套极为不成熟。 公寓户型较为单一，与本案相比不占优势，我方应能取胜。 别墅户型面积较大，220-270平米之间，不宜控制总价，这点本案更有优势。 合院别墅形式，私密性受到一定影响。 次重量级级竞争对手 竞争程度：定位基本相同，但建造销售节奏正好搭接，将产生局部冲突 ，后期规划的本案将在产品景观等方面，应该更具竞争力 全多层电梯公寓类产品 全部为精装修房型 一期于8月23日开盘,