东川市场调查报告.ppt

【东川项目市场报告】 FIVE —— 各楼盘综合对比 三、主力户型面积（单位：㎡） 四、价格（单位：元/㎡） 99-104 86-119 80-115 78-86 92-123 80-113 106-134 面积 三房 三房 三房 二、三房 三房 三房 主力户型 金源康城 蓝色经典 东方福源 金水人家 玉美新城 泰隆大厦 楼盘 3800 2850 4350 2800 3580 8700 商铺均价 1310 1180 1324 1200 1200 1980 住宅均价 金源康城 蓝色经典 东方福源 金水人家 玉美新城 泰隆大厦 楼盘 除泰隆大厦外，各楼盘住宅价格大致为1100-1400元之间，而人们对于腊利新区的心理价格约为1100-1200元左右，如果本案在景观、产品等方面具有较高品质，预计价格最高约能达1400元左右。从本案周边片区的商铺价格来看，沿兴玉路的玉美新城和东方福源价格分别为3580元和4350元，从中可看出，如果做常规商业规划，本案商铺价格将很难突破4000元，但如果商业规划运作成功，则必然要高出东方源，预计将超过4500元 分析 分析 各楼盘主力户型大多为三房，而一些小的三房面积更是只有80多㎡，这说明人们的居住水平还处在“功能性向舒适性过渡”的阶段，实用紧凑型的三房还是存在着一定的市场，而最受欢迎的则是100㎡左右的三房户型。从各楼盘户型情况来看，当地对于四房的需求较少，很大程度上是因为当地家庭人口结构主要为二代三口之家。 FIVE —— 各楼盘综合对比 五、广告宣传 当地楼盘主要以“口碑传播”为主，广告推广方面的水平还非常 低 下，这为本案的规范操盘运作留下了机会，当然在后期推广中也 必须切合当地市场特点，注重口碑传播。 户外、报纸、电视、海报发、现场 千年铜都首席高尚美宅 品质筑就经典，居住改变生活 蓝色经典 售楼现场 理想之源、幸福之源、昌盛源 东方福源 户外广告、报纸、电视、售楼现场 精品人文社区 爱一方水土，恋一方家人 金水人家 户外广告、报纸、电视、售楼现场 都市精华商业圈 玉美新城 户外广告、报纸、电视、售楼现场 江南水乡式美景住宅 引领时尚，首创公园式林居 泰隆大厦 媒体投放 定位 / 广告语 楼 盘 小 结 ★ ★ ★ 当地房地产开发理念和营销方式比较落后，在售和在建的中高档住宅项目虽有一些项目 规划的概念，但总体水平还是有限，建筑缺乏特色，产品品质较差，销售人员素质低下； 市场畅销的户型主要为80㎡左右的二房和90－100㎡的三房，结合市场调查情 况，基本可判断东川房地产市场现正处于第一套住房向第二套住房过渡的阶段； 自05年至今，在售楼盘的总供应面积约30万㎡左右，共约3千套，总销售面积约为60％， 即二年销售18万㎡，1800套，则每年平均销售面积约9万㎡，考虑到相当部分人群已购 房，市场相对有些饱和，未来几年的住房销售面积将有一定回落，则预计今后每年平 均销售面积约为6～7万㎡左右； SIX —— 【在建】项目分析 金地商厦 金沙大厦 天南人家 项目位于春晓路信合宾 馆附近，三面临街，设 计为二层的商铺，内为 10层的办公楼（主楼/副楼），由云南金沙矿业公司开发，建筑面积9575㎡，商铺面积5434㎡项目于06年12月开工将于07年8月竣工。项目商铺面积约为40～70㎡，较为方正，开间主要为7m左右。 项目位于古铜路与凯路交叉口（泰隆酒店对面），占地约7000㎡，由石林梦达尔集团开发，共14层，规划1－2层为商业，3楼KTV，4楼洗浴桑拿，5－10楼为酒店、公寓，10－１4楼为100㎡以上的住宅。项目将于07年9月主体完工，预计07年5月开始发售。 项目位于凯通路与团结路交叉口（东川影剧院对面），占地2.1亩，建筑面积约为4700㎡，呈L型布局，共6层，1层为11间商铺，面积为40～90㎡不等（临凯通路面积大，团结路面积小）2～6层为住宅（共30户），面积为63～122㎡，另有2套219㎡的跃层住宅。07年1月开始预定，现商铺已定完，住宅被定50％左右，价格初定商铺15000元/㎡，住宅1500元/㎡，盖至2层左右时开始发售。 老城区项目商铺销售状况较好，说明商业物业市场还是有着相当的消费潜力； 在建项目的商铺面积普遍都较大，当地能接受?较为缺乏小面积商铺； 本案可设计一定数量的小面积商铺,降低商业市场门槛，以扩大商业市场容量； 金地商厦入市将对市场进行很大的透支，建议本案做预告性宣传，以留滞客户； 小 结 过去以多层无园林产品为主，别墅以自建为主，近两年随着开发水平的提高，基本会以多层加小高层建筑为主体，部分出现别墅产品，楼盘体量也呈增长趋势。 基本以东川区为主、同时包括乡镇客户，另外县市乡镇也有少数客户，比例不到5％。 住宅均价在