东台德驰华府营销报告6.doc

目 录 第一部分 市场调研与分析一、东台市宏观环境 1、东台市概况 2、宏观经济指标 二、东台市房地产市场1、市场量体分析 2、产品分析 3、价格分析4、去化分析 5、客源特征分析 6、东台房地产市场主要特征及发展趋势 三、项目分析及定位1、项目立基条件分析 2、项目SWOT分析3、项目定位 第二部分 全案业务行销策略一、行销总体策略 二、行销策略创新1、行销策略创新一·实证主义营销 2、行销策略创新二·主题性营销3、常规策略的整合运用 三、现场运营策略1、销售现场运营原则 2、口碑传播客源成就信心经济3、项目组人员及流程 第三部分 全案销售推进计划一、销售进度控制 二、入市原则及时机三、价格策略及定价原理1、定价原则 2、价格操控 3、定价细则 四、整体推售进度1、整体推进阶段 2、销售阶段详解 附表：在售住宅楼盘个案资料详表 第一部分 市场调研与分析 一、东台市宏观环境 1、东台市概况 1）地理位置 东台市位于江苏中部沿海，居南通、泰州、盐城三市交汇处。 2）人口、面积、区划： 东台总人口118万，其中城市人口24万，市域总面积达3250平方公里，辖23个镇。 3）交通 东台交通便捷，204国道、串场运河、通榆运河、新长铁路、宁靖盐高速公路与在建的盐通高速公路拉近了东台与浙江、上海、南京的距离，距市区100公里范围内有三个机场。 分析： 地理位置优越，区位优势明显； 东台城市人口基数不大，与姜堰相当； 交通条件便利，城市发展潜力较大。 2、宏观经济指标 2005年，全市实现国内生产总值170.44亿元，财政收入12.03亿元。连续五次进入全国县域经济基本竞争力排行榜，名列全省第15位，苏北第一位。被列为长江以北县级市中唯一的中等城市。 工业——2005年末统计，东台市实现工业增加值66.7亿元，定报企业实现工业增加值37亿元，销售收入152亿元，实现利税12.8亿元。全市工业体系涵盖机械、纺织、建材、化工、丝绸、食品、轻工等七大行业。 分析： 东台市经济发展水平较高，为房地产业奠定了坚实的经济基础； 经济快速增长，带来居民收入提高，为房地产业发展提供了有力的支撑。 二、东台市房地产市场 1、市场量体分析 目前，全市主要在售代表楼盘个案：天赐良园、金海西苑、汇龙大厦、新宁·鑫光公寓、金海康城、蓝色港湾、金东生活广场、金地盛大花园、龙晶河畔花园、新城·西湖花园等，全年开发案量达万平米左右。 在售楼盘量体附表 楼盘项目名称 楼盘项目案量 天赐良园 2.5万㎡ 金海西苑 2万㎡ 汇龙大厦 3万㎡ 新宁·鑫光公寓 5万㎡ 金海康城 6万㎡ 蓝色港湾 6.2万㎡ 金东生活广场 2万㎡ 金地盛大花园 10万㎡ 龙晶河畔花园 10万㎡ 新城·西湖花园 14万㎡ 合计 60.7万㎡ 分析： 1、市场在售楼盘个案较多，大多个案体量较小，大盘数量不多； 2、相对于一个县级市而言，市场整体案量较大，竞争较激烈。 2、产品分析 从市场在售楼盘项目来看，小高层及高层产品数量的不多，市场仍以多层产品居多。 主要代表个案：天赐良园、金海西苑、汇龙大厦、新宁·鑫光公寓、金海康城、蓝色港湾、金东生活广场、金地盛大花园、龙晶河畔花园、新城·西湖花园。 主力面积（㎡） 多层主力面积集中在： 2R：88-100㎡ 3R：115-130㎡ 小高层主力面积集中在： 2R：98-105㎡ 3R：125-140㎡ 高层主力面积集中在： 2R：106㎡ 3R：128-155㎡ 分析： 1、市场主力户型以115—130平米的三房为多主，面积偏大； 2、由于公摊偏大，小高层、高层主力面积大于多层。 3、价格分析 目前，东台房地产市场中心区域与周边区域的平均价差在400元/㎡左右，相比较2005年，整体市场价格有一定幅度上涨，但上涨趋势逐渐趋缓。 主要代表个案：天赐良园、金海西苑、汇龙大厦、新宁·鑫光公寓、金海康城、蓝色港湾、金东生活广场、金地盛大花园、龙晶河畔花园、新城·西湖花园。 主力均价（元/㎡） 多层主力均价：2000-2500元/㎡之间 小高层主力均价：2350-2700元/㎡之间 高层主力均价：2600元/㎡ 主力总价（万元） 多层主力总价集中在： 2R：18-24.5万元/套 3R：23-31万元/套 小高层主力总价集中在： 2R：23-24.5万元/套 3R：29.4-35.1万元/套 高层主力总价集中在： 2R：27.6万元/套 3R：40.3万元/套 分析： 1、市场整体价格水平不高。 2、中心区域与周边价差不大。 3、小高层、高层价格略高于多层； 4、小高层、高层总价相对较高，存在一定市场抗性。 4、去化分析 目前，整体市场去化情况较好，但小高层及高层产品去化速度相对缓慢。