东五环地块用地方向分析报告.ppt

1 东五环项目用地规划方向初步分析报告 目 录 一、地块现状及地块周边情况 二、地块可选择的用地规划方向分析 （一）地块现状及地块周边情况 1、地块区域位置 地块位于朝阳北路与东五环快速路交汇处的西南角，属于朝青板块（朝阳北路和青年路） （一）地块现状及地块周边情况 2、地块地形及现状 地块形状呈东西向条形形状，东宽西窄，由东向西变窄，最终西端呈尖形，整个地快形状呈刀片状； 地块内东部区域目前为垃圾场及当地居民区，中部及西部区域为仓储厂房及车间，地块中有铁道； 地块东部有排污沟和通讯发射塔； 地块中部有高压线垂直穿过。 一、地块现状及地块周边情况 3、地块生态环境 （一）地块现状及地块周边情况 4、地块四至情况 地块东侧偏南与北京市大黄庄苗圃园相邻，东侧偏北至东五环，南侧紧邻北京星牌建材有限责任公司，西侧至平房西路，北侧紧邻朝阳北路。 地块南边东部有六层住宅楼分布，南边西部有三座塔楼分布。 （一）地块现状及地块周边情况 5、交通情况 本地块交通主要依托于朝阳北路，朝阳北路为双向六车道，车道中有公交专道，此道路交通通行状况较好； 本地快虽然紧邻东五环，但此区域无进出东五环的出入口，因此与五环的联系较小，只能通过向南向北一段距离后才能进出东五环； 地块南北向通达性不好，只能依托平房西路（非正规道路）到达与朝阳北路平行的朝阳路和姚家园路。 （一）地块现状及地块周边情况 6、周边基础配套 周边生活配套较少，且档次较低 7、地块目前用地规划性质 仓储用地规划 结论 道路交通通行状况良好，但公交系统欠缺 周边环境现状较差， 地块内生态环境较差，致使部分土地无法使用，且不存在改造条件 地块形状较难利用，土地浪费面积较大 目 录 一、地块现状及地块周边情况 二、地块可选择的用地规划方向分析 用地规划方向可能性 二、地块可选择的用地规划方向分析 （一）物流用地规划方向分析 （二）住宅物业用地规划方向分析 （三）办公物业用地规划方向分析 本案物流用地价值评估框架 本案区位价值评估 宏观环境市场分析 北京市物流发展环境分析 北京市物流发展概况 北京市物流发展环境分析 北京市物流发展概况 分行业物流费用构成表—2003年为例 结 论 二、地块可选择的用地规划方向分析 （一）物流用地规划方向分析 （二）住宅物业用地规划方向分析 （三）办公物业用地规划方向分析 区域情况 区域住宅市场情况 本案住宅定位的探讨 本案拟建中低档住宅数据指标估算 方向论证分析 二、地块可选择的用地规划方向分析 （一）物流用地规划方向分析 （二）住宅物业用地规划方向分析 （三）办公物业用地规划方向分析 项目地块办公定位方向论证 办公物业用地规划方向分析 区域内办公项目供给量较大，但项目分布较分散，周边商业较为零散，商务氛围不浓 区域内成规模项目中国际创展中心、财经中心临近朝阳路，借朝阳路商务氛围为势．具有一定的区位优势。 与本项目地块较近的办公项目目前仅为世丰国际大厦、格外88，规模较小，分布分散，难以借势朝阳路商务。 区域内低密度办公项目非中心以规模化、生态化为优势，具有一定的市场空间。 区域内项目多以ＣＢＤ东区商务中心、中央电视台、北京电视台东迁为借势优势，以此区域内下游服务企业为客户群定位，以朝阳路区域商务升值空间为潜力，已初步形成了朝阳路东部新商务中心，商务氛围浓厚，客户认知度高。 办公物业用地规划方向分析 办公物业用地规划方向分析 办公物业用地规划方向分析 高密度办公物业用地规划方向优势不明显，劣势突出， 同时主要劣势不可转化，难以吸引意向客户，不利于项目销售！ 低密度办公物业用地规划方向分析 低密度办公物业产品规划建议 利用地形地貌的特殊性，规划创意性产品，充分挖掘地块可利用面积，设计均好性较强的生态低密度办公创意空间； 项目容积率低于1，单体建筑面积为3000—5000平方米，建筑进深为25米，建筑面宽在40米—60米，总建面约4.5-4.8万平方米。 销售价格有待进一步论证。 生态花园办公独栋示意图 谢 谢！ 北京市写字楼市场竞争激烈； 东部办公物业的大量开发； 朝阳路办公物业的激烈竞争； 非中心项目规模化的竞争; 定福庄版块的政府规划所带来的巨大发展潜力； 电视台东迁带来大量传媒类及相关企业； T 威胁 O 机遇 项目地块自然条件不好，不利于生态规划。 项目规模不大，难以形成规模效应； 地块内发射塔对办公人群有健康隐患； 朝阳北路交通状况较好，临近五环路边 东行临近非中心及正在规划的世界服装之窗项目，可借项目规模优势，吸引部分小型企业办公； 本区块即将推出的大规模低密度办公物业，会提升本区位的商务价值，有望从新界定区域办公空间模式。 周边住宅类物业密集，不乏高档类项目，可吸引部分此类客户关注； W 劣势 S 优势 项