德龙邢台项目定位报告 080316.ppt

目 录 户型构成 住宅市场深入研究——产品特征分析 10％ 50％ 10% 30％ 15％ 15% 比例 20％ 40％ 70% 40％ 70％ 50% 比例 40％ 10％ 20% 30％ 15％ 20% 比例 30％ — — — — 15% 比例 面积m2 面积m2 面积m2 面积m2 100－150 130-155 143-157 120-140 150 114-146 三居 196－215 80－90 65－68 阳光印象 200-240 87 — 天阔上城 160-300 100-116 — 盛世公馆 150-300 100－120 — 永辉·巴黎 200-230 103 — 凯旋城 223 80 40-70 中央名城 四居及以上 二居 一居 物业名称 户型比例 市场主流需求以大面积三居为主，与当前的政策导向相悖。 本案产品打造需要在市场和政策之间选择合理的平衡点。 户型分析 住宅市场深入研究——产品特征分析 主力供应户型：三居为主，二居其次。 主力供应面积：集中在130-160平方米； 绿化主要以草皮及低矮的灌木为主，成年大树较少； 总体景观设计较粗犷，品质感较低； 新项目开始关注园林设计； 市场园林景观发展比较滞后，园林景观附加值挖掘力度较弱。 园林景观 住宅市场深入研究——产品特征分析 1：0.6 1：1 1：1 1：1 1：1 车位配比 租50元/月，地下车库售7-8万元/个 车库4000元/m2 租30元/月，地下车库售5000元/ m2 租50-60元/月 3000元/m2 价格 地上为主 阳光国际 地下为主 盛世公馆 地上为主 永辉·巴黎 地上 凯旋城 地上 中央名城 停车方式 物业名称 车位分析 以地面停车为主，仅档次较高的盛世公馆有地下停车； 车位配比主要在1：1，配置较高； 车位售价3000-5000元/m2，车位租金30-60元/月。 住宅市场深入研究——产品特征分析 1000平米，室内运动、棋牌中心、休闲吧 售楼处改造，未定功能 会所 √ √ 儿童活 动场所 √ √ √ √ √ 健身 场所 √ √ √ 小区 诊所 √ 阳光印象 √ √ 阳光国际 √ 天阔上城 √ 盛世公馆 √ 永辉·巴黎 凯旋城 √ 中央名城 幼儿园 商业 物业名称 小区配套比较单一，且档次普遍较低； 新盘开始有会所设置，以棋牌、活动室为主。 社区配套 住宅市场深入研究——产品特征分析 社区配套正处在从简单的商业配套向会所消费过渡阶段。 0.8 深圳银典 阳光印象 0.8 0.6～0.8 0.8 0.8 0.8 物业管理费 （元/平米*月） 自管 阳光国际 未定 盛世公馆 自管 永辉·巴黎 石家庄燕都物业 凯旋城 石家庄恒辉物业 中央名城 管理公司 项目名称 物业管理 住宅市场深入研究——产品特征分析 除阳光印象外，其余楼盘均未重视物业管理服务； 整体市场物业服务取费较低，不足一元； 市场物业服务管理水平低下，缺少品质楼盘意识，难以有效保持物业的增值和保值。 客户来源 17% 83% 阳光印象 15%-20% 80%-85% 集中区间 20% 80% 阳光国际 15% 85% 天阔上城 40% 60% 盛世公馆 20% 80% 永辉·巴黎 15% 85% 凯旋城 10% 90% 中央名城 周边区县客户 邢台市客户 物业名称 住宅市场深入研究——客群分析 除盛世公馆因品质较高，周边区县客群购买比例较高外， 其它楼盘市区是主要购买群体，占80％以上； 周边区县主要以沙河、清河客户为主，少量隆尧客户，其它区县比例极低。 市区客户基本特征 职业特征 年龄结构 电力、冶金 钢铁、煤矿 石油、私营 业主、医院、 学校、公务员 购买目的 客户特征 主要集中在35-45岁之间。 自住为主，高档物业多为二次或多次置业。 需求特征 对桥西区认可度高，能够承受40万以内物业，普遍选择贷款的购房方式 职业特征 年龄结构 私营企业主 沙河：煤矿、 铁矿、玻璃厂 清河：羊绒、 羊毛、纺织制 品 购买目的 主要集中在35-50岁之间。 自住为主，有部分客户为子女购买。 区县客户基本特征 客户特征 需求特征 注重楼盘档次，面积需求较大，价格承受力达70万元，复式、别墅的主要购买人群，部分一次性付款 3、重点案例研究 重点案例分析 阳光国际 开 发 商：河北凰家地产 项目位置：桥西区达活泉西大街 占地面积：9.95公顷 建筑面积：17万平方米 容 积 率：1.7 绿 化 率：37％ 产品简介 建筑类型：普通板楼、叠拼、商住楼 建筑风格：欧式风格为主 主力户型：117—142 ㎡ 三室二厅二卫/二室二厅二卫 园林：中央绿岛，1200株成年乔木，70多种绿色植物。 500米水