土地基础知识(四)土地估价师考试复习.doc

2010年地估价师考前辅导（精讲班）学习 （地与） 一、考试目的和考试大纲变化情况 测试应考人员对土地产权的理解与掌握程度。 考试大纲变化情况： （1）将题目《土地权利及制度》，改为《土地产权》。 （2）将“土地产权的概念”，改为“土地产权的内涵”；将“土地产权的种类”，改为“土地产权的类型”。 （3）将“我国土地所有权制度”，改为“我国土地所有权”；将“土地所有权的含义”，改为“土地所有权的权能及规定”； 将“国有土地所有权的权能及范围”，改为“国有土地所有权的权能及规定”；将“集体土地所有权的权能及范围”，改为“集体土地所有权的权能及规定”。 （4）将“我国土地使用权制度：(1)土地使用权的含义；(2)国有土地使用权的种类及其权能；(3)集体土地使用权的权能。” 统一规范为：“我国土地用益物权：(1)国有建设用地使用权的权能及规定；(2)集体建设用地使用权的权能及规定；(3)土地承包经营权的权能及规定；(4)宅基地使用权的权能及规定； (5)地役权的权能及规定。” （5）将“土地他项权利制度：(1)土地抵押权的含义及抵押的范围；(2)土地租赁权的含义。” 统一规范为：“我国土地担保物权：(1)不同土地抵押权的权能及规定；(2)土地质权的含义。” 二、考试基本要求 掌握：土地产权的概念及类型、我国土地所有权、用益物权和担保物权的类型； 熟悉：我国土地所有权、用益物权和担保物权的权利及规定； 了解：主要国家和地区的土地制度。 三、章节框架 1．土地产权的内涵 2．土地产权的类型 3．我国土地所有权 4．我国土地用益物权 5．我国土地担保物权 6．主要国家和地区的土地制度 内容辅导 一、土地产权内涵（掌握） 土地产权是权利人在其权利存在的土地上，为实现其利用土地的目的，分别依法行使其权利时对土地的用益、流转、管理权。土地产权是指以土地所有权为核心的土地财产权利的总和，包括土地所有权及与其相联系的和相对独立的各种权利，如占有权、使用权、经营权等。土地产权指对土地享有的直接支配和排他性权利，是有关土地财产的一切权利的总和。包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权等。 二、土地产权的类型（掌握） 土地产权指存在于土地之中的排他性完全权利，土地产权是一个权利束，包括土地所有权、使用权、租赁权、抵押权、继承权、地役权等。 我国土地权利总体上可以分为土地所有权、土地用益物权和土地担保物权三大类。其中土地用益物权是指权利人对他人所有的土地依法享有占有、使用和收益的权利，包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权。土地担保物权包括土地抵押权等。 （一）土地所有权 土地所有权是土地所有制的法律表现形式，是国家或农民集体依法对归其所有的土地所依法享有的占有、使用、收益、处分的权利。 （二）土地用益物权 土地用益物权是指权利人对他人所有的土地依法享有占有、使用和收益的权利，包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权。 与所有权和担保物权相比，用益物权具有以下的法律特征： 1．用益物权是具有独立性的他物权 所谓独立性是指用益物权不以用益物权人对所有人享有其他财产权利为其存在的前提。用益物权的独立性表明用益物权不具有担保物权所具有的从属性和不可分性的属性。用益物权是一种从所有权权能中分离出来的单独存在于他人所有物之上的权利，它的存在不须具备前提条件。而担保物权虽然也源于所有权，但其存在须以担保权人对担保物所有人或其关系人享有债权为前提。就是说，用益物权不以他权利的成立为成立前提，不随他权利的让与而让与，亦不随他权利的消灭而消灭；同时，用益物的变化，如部分灭失或价值减少等，用益物权都将随之发生变化。 2．用益物权是限制物权 所有权人对物具有完全的支配力，用益物权则是在一定范围内使用收益，它既要受法律的一般限制，还要受所有权人对其内容范围的限制，用益物权不具有所有权那样彻底支配的性质。但与此同时，用益物权的设定也从本质上约束了所有人行使所有权的权能，使所有人不能随时发挥自己对物的占有、使用、收益以至处分的作用，而担保物权则不能全部体现这一限制功能。 3．用益物权具有使用的目的 设置用益物权的目的在于对他人之物的使用和收益，以取得物的使用价值。而担保物权则在于物的交换价值，目的是通过物之价值担保债权得以清偿。由于用益物权的目的在于对物的使用和收益，因而，它不可能具有担保物权的变价受偿性和物上代位性等属性。就是说，用益物权不涉及以用益物的价值清偿债务问题，也不涉及用益物灭失后以其他物代替的问题。用益物权的用益性因用益物权的种类不同而存在着范围和程度上的差别。 4．用益物权的标的物主要是不动产 用益物权多以不动产尤其是土地为使用收益的对象。由于不动产特别是土地的稀缺性、不可替代性且价值较高，以及土地所有权依