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表5：有人入住的私人住宅抽样- 2001 独立住宅 高密度住宅 住宅比例 住宅数量的变化率（%） 住宅比例 住宅数量的变化率（%） 住宅总数 2001 1991-2001 2001 1991-2001 2001 首府城市 72.4 16.1 26.7 36.2 4 453.4 悉尼 63.7 10.2 35.5 36.5 1 438.4 墨尔本 74.5 13.9 24.7 36.0 1 243.4 布里斯班 80.6 25.9 18.3 73.5 601.1 阿德雷德 75.5 13.5 24.0 13.9 430.2 珀斯 77.9 26.1 21.5 30.5 511.2 霍巴特 83.1 15.4 16.2 8.2 76.1 达尔文 62.6 32.8 29.8 55.4 38.2 堪培拉 76.9 18.0 22.8 49.6 114.7 大人口中心 76.8 40.0 20.8 71.5 1 257.9 农村地区 86.5 7.0 8.5 -0.1 1 361.0 澳大利亚 75.9 17.5 22.2 37.2 7 072.2 *住宅的结构没有被包含在其百分比的计算中； 资料来源：澳大利亚统计局（1991和2001）人口和住房普查，引用：澳大利亚 统计局（2003ef，176页）。 住房消费 住房需求——国内无论对于住宅物业的购置还是投资需求——在过去的十年中已经增加了，这一点从住房价格的变化上就能看出来。这一趋势的驱动因素包括一种持续强劲增长的倾向，那就是约90％的澳大利亚人拥有自己的住房（武尔夫等人，2004），而这与人们对独栋房屋和独立土地的偏好是有着紧密的内在关联的。从税务和长期资本增长的角度来看，作为一种投资形式，住宅的吸引力对于维持高水平的需求也是一个关键（自己居住的房屋，资本利得税为零；出租投资的资产负债则为负），尽管会面临支付能力的挑战。 [27页] 在过去的十年内，对更多新住房空间的需求增长了，伴随着首府城市新住房的平均层面积比这个国家其他地区在过去20年期间住房的平均层面积持续增加20多个平方。在这个相同的20年期间，家庭规模继续收缩至每户2.5人。对居住迁移的最新研究已经得出结论，太多的空间几乎没有被家庭视作一个问题。过度拥挤几乎总是会导致居住迁移，但是空间的剩余却倾向于没有被作为一个问题来看待，因为对空间的缺乏来说，对空间的调整要容易得多。“人满为患很大程度上制约了澳大利亚的租赁行业，这也导致了最为剧烈的家庭运动。尽管对住房室内空间的需求在持续增加，但是首府城市新住房分配的大小却在不断减小。唯一的例外是布里斯班，那里的新住房分配在1999—2000年以及2003—2004年期间是增加的。新的、独立的住宅，现已占有相当高的分配比例。 住房条件 对住房质量的最新调查（ABS 1999）发现，在所有的自住房屋中，超过一半需要修理，尽管只有不到8%的住房被视为急需修理的危房。通过定期的维护，住房的寿命可以延长到100多年，从可持续发展的角度来看，这是一个重要的目标。伴随着房屋年龄的增长，重大的结构性问题会增加，同时伴随着住宅成本比的转变：在澳大利亚的主要城市中，土地与住房的面积比已经从1960年代的约4:1变为过去五到十年的1:4，拆迁和重建的可能性已经增加了，而不是住房的重生。这产生了一个相应的影响，那就是增加了拆迁和重建的伴随废物流。 住房和邻里特征：密集住房的挑战 在澳大利亚主要州府城市的住宅发展过程中，一种融合的趋势已经导致了一种相对较新的现象，那就是密集的住房。这些势力可以被界定为：住宅的老龄化以及土地价格相对于住宅成本的通胀率；一系列鼓励城市联合及高密度住宅建设的政府政策；投机取巧的物业所有人——这些人创建了一种相对于他们过去单一住宅分配的双重占用机制，或者出售给投资者——即那些随后以2倍或3倍的居住密度来重新开发地产的开发商。对这种现象进行估计的一系列深入研究之一是，高密住宅对墨尔本新住房存量的贡献约为35%（比勒尔等人，2005）。尽管环境效益在“城市形态和密度”部分被提及，但是一直存在发展指导方针的无能为力，如Codeless（维多利亚）及BASIX（新南威尔士州）提出的定性“设计”方法，可能会破坏街景的美学及邻里的特征（难以界定，但很明显，一旦建造便会导致这些问题），增加交通拥挤，[28页]减少住宅设施（如隐私，通风、环境噪声以及阴影）。这反映在规划上诉的增加（见牛顿等人，2001），保护郊区群体的出现（刘易斯，1999），以及由澳大利亚皇家建筑师学会任命的澳大利亚首席结构师的要求。 室内空气质量 室内空气质量是影响个人健康及室内环境质量的关键因素的一个组成部分。澳大利亚人平均超过90%的时间是在室内度过的——在家里，在学校，在工作中，在运