中央美域A3楼价格建议.ppt

A3楼价格建议 价格报告思路 1 项目背景分析 2 价格策略建议 A3户型统计 80 D 20 C 40 B 20 A A3 总套数 户型 楼栋 分析：1、A3房源中一半数量的D户型存在与A1同样的问题，此部分房源在销售中也必将受朝向影响而增加抗性。 2、A3中A、B、C三种户型均为前期热销户型，且A3位置观景效果更好，因此此类户型在正常价格下，销售应较顺利。 1.项目背景分析 1.1市场分析 1.2认筹客户分析 1.3在售产品分析 1.1 市场分析 4300 80-140㎡ 长城天一家园 4400 86-97㎡ 黎阳佳苑 5100 80-90㎡ 御琴湾 4300 76-91㎡ 春晓翠庭 5300 66-90㎡ 登云庭 销售价格 面积 案名 1.2认筹客户分析 其中有6个客户2个户型倾向 27 D 其中有13个客户2个户型倾向 19 C 其中有3个客户2个户型倾向 22 B 另有15个客户意向未定 其中有16个客户2个户型倾向 33 A A3 备注 　 套数 意向户型 楼号 1.3在售产品分析 项目前期推出的4栋楼，共709套，目前还剩107套未售。其中D户型和B1-A户型剩余较多。B1-A户型由于面积较大，去化较慢，同时它也是本项目的稀缺户型，故不作考虑，可自然去化。D户型由于朝向问题增加了抗性；将要认购的A3栋楼中有50%为此同样户型，故在定价时应重点考虑此户型。 84.91% 107 602 709 　 合计 81% 12 52 64 89.24 B1-C 90% 6 56 62 91.09 B1-B 34% 42 22 64 133.33 B1-A 100% 0 24 24 49.91 F 81% 9 39 48 81.74-87.9 E 88% 34 242 276 65.26-74.00 D 96% 2 43 45 73.36-76.65 C 99% 1 80 81 88.00-93.60 B 98% 1 44 45 71.88-76.15 A 销售率 未售套数 销售套数 总套数 面积 户型 4.1、定价思路 在项目营销过程中，价格因素起着重要的作用，定价的高低关系项目利润的多少，以及销售成功与否。所谓一分质一分价，正确的项目营销策略就是要如实地体现项目本身的价格规律，反映出项目的合理价值，做出精确定价。为定价精确，力求利润最大化，本案的基本定价思路是以周边市场价格为基准，同时结合项目定位、产品质素、消费者心理认知、目标利润等因素进行加权拟和。 市场比较法+价值认知法 任何物业的价格在市场中并非独立存在，从客户角度看，市场比较原则在定价中处于相当重要的地位，必须遵从“同质同价、优质优价”的操作方法，同时挖掘市场空白点，提高物业的附加值。 本案定价主要受以下几个因素影响：地理位置、小区规模及配套、开发商品牌、户型特征、形象包装、周边配套及环境、园林景观 4.2、总体定价策略 2.价格策略建议 遵循以上原则，结合周边楼盘的品质、品牌形象以及区位因素，项目可参照的楼盘主要有登云庭、春晓翠庭、御琴湾、黎阳佳苑、长城天一家园 4.3、价格的确定方案以及各户型价格建议 价格模拟 周边参照楼盘均价 拟和均价 5300*（0.95/5）＋4300*（1.04/5）＋5100*（0.93/5）＋4400*（1.1/5）+4300*（1.03/5）=4702元/㎡ 建议售价 根据开发商综合实力、专业团队的操作能力及挖掘产品优势,本项目建议销售均价 备注：本次定价仅作为目前的参考价格，开盘价格则根据周边市场情况作相应调整；另外参考 楼盘均价为销售报价，成交价相应低其100-200元/㎡ 。 4720元/㎡ 其中6个客户有2个户型倾向 27 80 D 其中13个客户有2个户型倾向 19 20 C 其中3个客户有2个户型倾向 22 40 B 其中16个客户有2个户型倾向 23 20 A A3 备注 认筹客户（组） 总套数 户型 楼栋 ABC户型：在前几栋楼中销售情况良好，已基本售罄，本次认筹的96组客户中，认筹量较高，特别是A\C户型的认筹量已达到或超过了此次推出的套数。故可以考虑较大幅度的提升A\C户型的价格，小幅提升B户型价格。建议销售均价为：A： B: C: D户型:前面的分析中已提到由于朝向问题，前期还遗留了39套房源，加上本次推出的80套，共119套房源，本次认筹组数仅为27套，可见此户型抗性较大。故建议对此户型调低价格。建议销售均价为：D: