酒店管理战略 商业项目战略——集团开发战略规划（叶予舜）.docxVIP

酒店管理战略 商业项目战略——集团开发战略规划商业项目战略战略性总体定位商业定位业态定位；主题定位；目标市场定位；功能定位档次定位；价格定位；经营方式定位；形象定位。定位是商业项目及产品成败的关键。产品市场——底阔顶尖，价格因素划分出等高线。商业项目定位是预测、策划与决策的统一，是利用市场及技术预测的结果，通过资源整合及策略创新等策划手段，形成的具有充分可操作性、可控制性的企业发展决定。战略定位项目商业定位：项目市场定位；项目主题定位；项目业态定位；项目价格定位；项目档次定位；项目形象定位；经营方式定位；项目功能定位。商业定位业态定位业态是为满足不同的消费需求而形成的不同的零售经营形式。而业态定位即对商业项目做成什么形式的商业确定定位。FIP商业“宏策划通过对销售店的结构特点分类，并根据其经营方式、商品结构、服务功能选址、商圈、模式、店堂设施和目标顾客等结构的不同，将商业零售业态分为百货店、超级市场、大型综合商场、便利店、专卖店、购物中心、仓储商店、家居中心等九大业态。百货店（DEPARTMENT）在一个大型建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展各自的进货、管理、运营的零售业态。超级市场（SUPER　MARKET）指自选销售方式，以销售生鲜商品，食品和向顾客提供日常必需品为主要目的地的零售业态。大型综合商场（CENTERAL　CHANDISE　STORE）采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，并将超级市场和折扣商店的经营优势全为一体的，满足顾客一次性购全的零售业态。便利店（CONVENIENCE　STORE）满足顾客便利性需求为主要目的零售业态。专业店（SPECIATITY　STORE）经营某一大类商品为主，并具备有丰富专业知识的销售人员和提供适当服务的零售业态。专卖店（EXCLUSIVE　SHOP）专门经营或授权经营制造商品牌和中间商品牌的零售业态。仓储商店（DISCONTENT　STORE）在大综合超市经营的商品基础上，筛选大众化实用品销售，并实行储销一体，以提供有限服务和低价格商品为主要特征的，采取自选方式销售的零售业态。家居中心（HOME　CENTER）改善、建设家庭居住环境有关的装饰、装修等用品，日用杂品，技术及服务为主的，采取自选方式销售的零售业态。购物中心（SHOPPING　CENTER）企业有计划地开发、拥有、管理运营的种类零售业态，服务设施的集合体。中国（内地）的购物中心有三种类型：一是城市商业区域副中心购物中心；二是城郊区大型购物中心；三是邻里购物中心。它服务的多样性，管理模式的科学性，经营业态组合的现代性三大优势，赢得了现代消费者对这种商业模式的依赖感。FIP业态定位模式项目整体功能组合设计、单层功能组合设计；从商圈的融合性上对业态合理选择搭配从项目整体需求上对业态合理定位从控制内耗的角度上对业态合理界定从各业态商家对楼层、位置、进深、面宽等要求上对业态合理调整从各商家经营特点上对业态合理调整FIP以需求界定业态功能组合模式：从经营商家需求界定业态组合定位有许多选择。但任何选择都必须考虑大量的细节，内置步行街商铺的开间、进深和购物动线宽度应该多少为宜，商铺面积如何划分才利于招商又利于经营，公摊面积多少方易为经营商接受，所有这些细节都必须与项目的业态组合定位“精准”吻合。从消费群需求上界定业态功能组合必须尊重客户的购物习惯，方便客户购物，引导客户在商场里停留得更久，使客户产生强烈的购买欲，保证人流的良性循环，使客户在商场里逗留更长时间，保证消费者在这一微环境中保持愉快的心态和较高的兴致。从市场竞争上界定根据操盘经验，大型商业房地产　定位，主要考虑如下几个因素：尽可能引进符合项目实际需要的新业态，以造成对原有业态的强烈冲击，颠覆旧有商业格局，同时，所确定的业态必须有足够大的规模，以至于3~5年内无人能出其右，形成规模上的强势地位，将要造成新的商业中心；要有主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势，销售力强，以吸引人气，但又强调多业态经营，以使各业态之间优势互补，降低整体经营成本，提高利润率，预防凤险；现代百货公司和大型综合超市比较适合作为主流业态引进，但二者之间存在竞争关系，要注意它们的错位经营；首层和二层尽可能采用产权清晰、便于日后管理的内置步行街业态，即使引进现代百货或综合超市作为核心店，也必须考虑采用适合进行产权分割的办法，将项目化整为零进行销售，确保回笼开发资金；大型综合超市能够有效地形成商气，对确保项目运营成功有利，但其要求租金相对较低，容易形成“租售”矛盾；现代百货公司以时尚和女性消费为主，可以承受较高的租金，但该业态必须从首层开始配置，公摊面积最少40%。其与大型综合超市相似，将在一定程度上导致部分潜在客户群不愿投资此类业态；主题定位确定独特的主题理念，是项目后期招商的灵