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浅析政府价格调控与我国房地产市场发展 　　[摘要] 随着我国经济的持续增长，我国各大中城市的房地产价格快速上涨。本文针对上涨原因，提出不断完善房地产价格调控的措施，如改善房地产市场的供应结构,完善住房保障体系；重视土地供应政策对土地价格的调控作用,完善土地储备制度等，以期促进房地产市场健康发展。 　　[关键词] 房地产调控 房价上涨 宏观调控 　　 　　房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业，由于其产业相关度高，带动性强，和人民生活联系紧密，因而其价格波动会直接影响到整个国民经济的正常运行。房地产价格快速上涨使得大量资金向部分地区集聚，加剧了我国贫富差距，而且房价的长期趋高，容易造成价格信号失真，引发房地产市场的虚假繁荣，出现房地产泡沫，增大银行的金融风险，危及金融安全。房价问题已经成为社会广泛关注的热点问题。与此同时，我国中央政府各有关部门不断出台政策法规，以稳定房价，加强对房地产市场的宏观调控。但是，在市场经济中，稳定和调控房价是一项非常复杂的工程，只有在深入研究房地产价格上涨的各种原因的基础上，不断完善调控措施，才能促进房地产市场健康发展。 　　一、我国房地产价格上涨的原因分析 　　1.政府管理的缺位是房地产价格上涨的重要原因 　　政府管理部门的缺位造成了房地产市场缺少公开、公平、公正的市场机制。由于开发企业和中介机构的市场准入制度不完善, 出现了大量的商品房违法违规销售行为如虚构买卖合同, 囤积房源；发布不实价格和销售进度信息, 恶意哄抬房价, 诱骗消费者争购;以及不履行开工时间、竣工时间等。而面对这些违规现象, 各级政府的有关管理部门没有采取及时有效的措施给予行政干预, 致使房地产市场存在严重的信息不对称, 没有给消费者创造一个透明有序的房地产市场。加之，许多地方政府为追求政绩，或明或暗地支持房地产开发商投资，而对投资方向不加限制和引导，以至于近年来我国房地产市场出现了结构性供求失衡，造成一部分中高端房地产商品积压，而有需求量大的普通商品房则供给不足，形成价格攀升的态势。 　　2.成本增加是房地产价格上??的内在原因 　　在市场机制下,住房价格的确定还取决于房屋的建造成本。在我国城市商品住房的开发中, 房屋的建筑成本不断攀升。而导致住房建筑成本升高的因素主要有三个: 一是土地成本升高。目前在房屋的建筑成本中, 土地所占的比例为25%左右, 部分地区更高。由于我国国民经济发展和城市化建设的需要，对土地需求量日益加大，使得地价飞速上涨，地价的上涨必然导致整个房价开发成本的提高, 进而推动房价的快速上涨。二是建筑材料涨价。近年来, 水泥、钢筋、铝合金等建筑材料的价格上涨幅度比较大, 成为房价上涨的一个推动因素。三是城市建设配套费用和税收不断增加。这也在一定程度上提高了房屋开发成本, 推动房屋销售价格上涨。 　　3.消费者的预期是房地产价格上涨的根本原因 　　在市场经济条件下,真正决定房价的并不是开发商要卖多少房子,或者居民的消费需求需要多少房子,而是社会普遍的经济预期。经济预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多。近年来我国宏观经济不断向好, GDP快速增长,人均收入不断提高，人们普遍看好未来的经济预期。因此，房地产价格持续上涨也使得购房者预期今后房价将更高，从而决定及早购买，而政府的政策如通过银行收紧房地产开发项目的贷款供应,严格控制农用地转为建设用地的规模,从紧控制房地产开发的土地供应等宏观调控措施,也进一步提升了消费者的预期，造成对房地产商品的需求出现扩张，使得房地产价格出现事实上的上涨。 　　4.需求量大是房地产价格上涨的直接原因 　　房地产的需求主要分为消费需求和投资需求。从消费需求来说,近年来随着中国经济的发展、城市化进程的加快、旧城改造的加速,以及20世纪80年代的出生高峰导致最近几年结婚人口大量增加,形成了对房地产市场巨大的需求。同时收入的提高和住房按揭政策的实行,使得他们的买房愿望完全可能变成现实,并成为楼市上的消费大军。同时随着城市化的进一步推进,大量人口涌入中心城市，以及城市建设征地、拆迁等因素,也必然会创造大量的刚性消费需求。 　　从投资性需求来说,近年来随着我国经济健康快速发展,居民可支配收入提高,民间资金雄厚,大量资金需要寻找投资渠道,而股票、期货、基金等投资工具的收益又缺乏保障,再加上长期低利率的因素,且房价不断上涨的示范效应使得投资性购房快速增长,并保持了较高的比例,部分普通市民也把积蓄用于购置房屋,以保值增值。而外资大规模涌入我国房地产市场也加大了房地产的投资性需求。 　　二、完善房地产价格调控的建议 　　1.改善房地产市场的供应结构,完善住房保障体系 　　首先，大力发展经济适用房和廉租房。政府必须通过科学规划、相关政策的引导,适度控制高档商业用房、高档