《上海市商用房市场现状与分析1610185319-》.docVIP

上海市商用房市场现状与分析 一、上海市商用房总体分类 在内外销非住宅房地产并轨的利好政策刺激下，越来越多的境外人士开始关注商业用房的投资。同时长江三角洲地区经济的繁荣，也促使江、浙一带的大量资金涌入上海。商铺以其潜在的升值空间，已经成为上海市民继股票、住宅之后新的投资热点。　　 综观目前上海市的商街商铺，价格差距非常之大，关于商铺价值的划分标准也随着住宅产业的发展与人口分布走向逐步发生了变化。我们根据目前商铺的主要商业形态及其服务辐射范围，将现行商铺大致划分为甲、乙、丙、丁四个等级。 甲级地段——综合商业中心，通常与CBD有联动效应 主要商业形态：购物中心shopping mall 品牌专卖店 档次较高的餐饮、娱乐场所 通常具备休闲、娱乐、旅游、文化、展示、商务等综合功能 服务辐射范围：覆盖面广，通常辐射全市范围 价格区间：租金（年）：10000-20000元/平方米 售价：80000-150000元/平方米 典型案例：老牌淮海路、南京路、四川北路商圈； 新崛起的徐家汇、张扬路商业中心； 旅游集散地豫园商城。 乙级地段——生活圈商业中心 主要商业形态： 大卖场（super market） 家具、电器、服饰等专业商场 服务辐射范围： 通常覆盖周边几个区域，集聚范围较广 价格区间：租金（年）：1500-3000元/平方米 售价：15000-30000元/平方米 典型案例：古北新区、五角场、中山公园、曹家渡，及后期形成的莘庄、七宝商圈等； 浦东规划中的联洋邻里中心、金桥生活广场也是生活圈商业中心的典范。 丙级地段——聚居区的商业中心 主要商业形态：以中小型卖场（农工商、联华/华联等）为基本特征； 传统百货业、中小餐饮、理发美容。 服务辐射范围：通常为整个大型居民聚居区的主要生活配套，吸引本聚居区的人流。 价格区间：租金（年）：500-1500元/平方米 售价：5000-15000元/平方米 典型案例：曹杨兰溪路、杨浦控江路、浦东潍坊路等。 丁级地段——小区化商业中心 主要商业形态：便利店（可的、好德、联华等）； 美容美发、个体装饰材料、饮食店。 服务辐射范围： 基本为本社区的居民提供服务 价格区间：租金（年）：400-800元/平方米 售价：4000-8000元/平方米 典型案例：各个居住小区内的临街商铺 二、上海市商用房物业分布形态 从目前沪上商铺的形态来看，主要表现为如下三种市场走势：大型商场、市场以及铺面三种类型。 大型商场： 如太平洋百货、沃尔玛等。 一般需引进大型商业机构运营管理，具有一套完备全面的操作模式，盈利机会方能较好，投资回报周期长、风险值高。此类大型商业机构对于物业的品质、经营场所的面积、形状、通道、动线都有相对应的条件，同时在合作的模式条件上基本都采用共同合作投资的方式。 市场： 如襄阳路市场、轻纺市场等。 俗称“店中店”。通常采用先建市场，形成一个专业的集散地，然后引进铺面的方式。？此类物业形态对整体的运营管理要求相当高，如果整个市场的商业气氛不能形成，将会影响每一个商家的直接利益，且启动初期的招商管理工作难度极高，因而风险较高。 沿街商铺 分布在各路段的临街地带。 独立经营，不依托外部环境，不因整体影响个体。投资价值稳定，风险相对较低。通常人气较旺的地段，其临街商铺的投资价值亦相对可观。此类商铺一般都限制为一层商铺居多，个别为二层。 三、市区内典型商街的分布与价格情况 1、地面商业中心市场情况 淮海路商圈 淮海路沿线 平均租金价格：5-7USD/m2/天 周边个案 地理位置 面积 楼层 日租金 建国路、黄陂路口 400 m2 上、下两层 3元/ m2 茂名路沿街铺面 184 m2 上、下两层 8.5元/m2 复兴中路、襄阳路口 21 m2 一层 52元/ m2 淮海中路近思南路 135 m2 一层品牌店 45元/ m2 南京西路商圈 南京路沿线 平均租金水平：4-6USD/ m2/天 周边个案 地理位置 楼层 日租金 梅陇镇广场 1F 被迪生集团统一买断 2-4F（较偏位置） 100-180元/ m2 青海路古玩市场 一层（15 m2） 7-8元/m2 中 山 公 园 商 圈 类型 商场地点/名称 项目简介 租金 大型商场 新宁百货 B3：超市/经营管理部 B2：美容美发/休闲 B1-1F：服装 2F：男装/咖啡店 3F：网吧 不采用租金制，采用扣率制，即从营业额中抽成。 住宅裙房 圣约翰名邸 —贝多芬广场 沿街面1-4F为商铺，距长宁路约20米左右，由人行道、绿化、车行道组成，每层面积约2500平方米，1F层高约5.5米，2-4F为4.3米 1F当时售价13000元/，现租金为8元/天/ m2，二楼以上为7元/天/ m2。二年起租。