深圳（建设）集团五米阳光商业物业营销代理标书（99p） 经典.pptVIP

怎样才能卖到这个价位？ 为什么能卖这个价格？ 项目有什么难点？怎样解决这些难点？ 项目有什么优势？怎么利用这些优势？ 谁会买我们的商铺？他们有怎样的购买特征？ 他们购买时考虑些什么因素？会不会买别的楼盘？ 怎样用较少的费用实现更高的销售额？ 怎样在销售中提升项目和企业的品牌？ …… 区域定位 新龙华 新形象 三大目标：深圳次中心区、大物流园区、高尚居住新城 三大产业：先进工业、房地产业、商贸物流 交通规划 两大干线铁路汇集，龙华将 成珠三角交通中心、物流中心 深圳商业网点规划（2006—2010）“两轴、两带、十四个特色街区”格局：　　两轴：以地铁一号线和四号线为商业主轴。地铁四号线贯通龙华商业区和近期重点建设的龙华拓展区，该片区在规划末期具备形成新的市级商业区的潜力，四号线沿线商业是深圳商业在布局上的另一个重要发展方向　　两带：沿东部205国道、西部107国道的东部商贸带和西部商贸带　　十四特色商业街区：8个具备跨区域辐射能力的特色商业区及6条特色商业街 潜在消费者与专业人士访谈小结 投资者观点： 看好龙华地铁中心站出口，目前商业氛围较浓，能够卖个不低的价格。 经营者观点： 人流多了，生意比以往好做，租金高点也能接受。 消费者观点： 如果在产品品种、质量、售价等各方面与关内品牌商家一致的话，大部分愿意就近购买。 媒体人士观点： 目前楼盘广告基本采用报纸、网络、电视等，效果不明显，缺乏针对性。 专业人士观点： 售价、租金能保持高位,源于该地段未来的升值潜力及目前商业的繁荣。 若地铁4号线开通，该片区将成为龙华商业最旺地。 加大推广面，推向整个深圳，吸引关内客户，取得更高利润。 业态定位 产品分析与业态、业种定位 南区：数码时尚产品、运动流行品 南区二楼：数码产品维修服务、培训 西区：美食小吃、冷热饮、娱乐 东区：社区服务商业 产品分析与业态、业种定位 最有效的产品是有针对性的 我们的行动 总体营销理念 产品：从满足简单需求到实现需求愿景---概念、文化 价格：从简单价格到顾客成本 消费者：从群体到顾客（个体） 广告：改传播为沟通 品牌：从被动口碑效应到积极品牌推广 物业：从管理到物业服务 好商铺的十个标准 ★地段好：人流量大，地铁出入口、主要街道、主力店附近、传统商业区。 ★交通好：区内主干道，有多路公共汽车经过，在地铁附近。 ★规划好：有升值潜力；双面街，外街有车流，内街有人流，适合购物。 设计好：开间宽，进深浅，层高够高，实用，外观现代。 商品齐：在该区域内同类产品最多、顾客选择多；质量好，价格适中。 业态准：将细分市场做大，具有竞争力。在区域内有唯一性，不可替代。 产业配：主题有产业背景做基础。产生区域凝聚力。IT数码产品基地。 规模够：稀缺则供不应求；数量超过市场容量则难以经营更不会升值。 管理好：管理规范，服务优，租户稳定，租金收益高 ；代业主租赁。 品牌好：有经营活动与广告投入，市场培育好；投资风险低。 93间其中底商55间，独立38间（含2楼6间） 实现三赢的价格策略 物业价值挖掘 业态价值：美食小吃街、时尚购物街、生活服务街，2楼维修培训中心，处处都是亮点 产品价值：合理的开间、进深，双面步行街，5.5米两层的享受，物有所值 不同区域、不同业态、不同朝向或楼层定价不同，拉开差价。 付款折扣定价、投标定价---顾客参与定价、数量折扣定价 为未来升值、炒做预留一定空间。 从简单价格到考虑顾客经营成本、顾客能接受的成本、顾客有多种价格可供选择，物业管理费按业态分出差价。  ?广告策略3个1 从广告包装到客户关系与营销服务 从“宾馆卖咖啡”看怎样卖高价 农民卖咖啡论吨 商场卖咖啡论瓶 宾馆卖咖啡论勺 广告策略3个1之一 主推概念：地铁口街铺 辅推概念：数码时尚新生活 地铁改变生活 地铁改变商业数码改变生活 数码改变世界 地铁将改变龙华商业格局，不可阻挡 地铁龙华中心站将成为龙华第1商圈的起点 华润万家龙华店将加快两大商圈连成一体 E路阳光商铺将成为龙华核心商圈的龙头旺铺 数码改变生活，改变世界，潮流不可阻挡 投资者 E路阳光 实行企业品牌与产品品牌联动推广 形成建设集团全国化市场品牌 创建建设集团商业物业运营子品牌 -------“建设●第1街商业运营管理公司” 永远的No.1 ---------建设集团社区连锁商业街“●第1街” 品牌系列 五米阳光●第1街 沁园●第1街 新新家园●第