万科_深圳龙华_万科金域道_社区商业营销策略解读.ppt

w w w . m e g a r o a d . n e t 西岸·原味街 宝安中心区商业供应体量巨大、竞争激烈、而本项目在地理位置、规模与主力店带动方面不具优势。 中心区目前商业空置率高，租金较低，已租业态60%以上为中介、建材；由于商业供应量大、入住率偏低，社区配套类业态需求不大。 项目大部分铺位固有价值不高：本项目面积大、进深长、不规则的难点铺位19间,1597 ㎡,占总面积的42%； C区层高低、有不确定因素地块影响铺位13间、占总面积的19.4%，本项目80%铺位仅临区间路、临宝安大道部分铺位受绿化带影响，昭示性不强、固有价值相对较低。 宝安中心区核心消费力优势 宝安餐饮空间优势 对本项目来说：餐饮主题的定位优势在于——片区稀缺、物以稀为贵。 餐饮业态在深圳，几乎成为商铺做旺的象征性业态、可以让投资客户产生两个联想： 1、容易出租 2、容易聚集人气、做旺商业。 本项目周边租金低、空置率高是影响销售的主要因素之一、可以通过餐饮业态的主题定位优势： ‘1、容易出租 2、容易聚集人气、做旺商业’弱化负面影响。 开盘当天成功实现100%销售。 实现31700元/㎡的均价，溢价15%。 开创了以餐饮为主题的商铺营销的典范。 可见，这些卖点远远支撑不了整个项目的销售，即便价格再低，也只能实现一部分位置较好铺位的销售，其它难点铺位将没有销售机会。 片区发展——坂田未来发展与龙华、南山、福田等区对比，未来发展可期。 价格低——项目价格低，成长空间大。 当项目各方面条件不好的时候，我们得想方设法地为项目 找更多的说法，得用一些实际的东西来支撑销售。而且， 1、2两条街体积较大，仅仅讲业态规划还是不够，必须得 用主题街的形式来增加街的价值和影响。 1区：除了餐饮，几乎没有业态能够选择这样的位置。而且 项目位置最差，必须是投资者认同的业态才能支撑该区域 的销售，故定位为“餐饮街” 2区：进深15-20米的铺位，且面积大，除了家居家装类的 业态，也几乎很难再有合适的业态到社区来经营。且坂田 片区住宅大量开发，未来对家居家饰的需求较大，故定位 为“家居街” 概念一：项目所处龙华－坂田片区是深圳最热的片区，升值潜力第一 深圳其他区域与项目片区的对比分析。本项目属于“龙华—坂田”片区， 是深圳最热点也是具成长潜力的片区，通过对比深圳其它片区的土地供应 量、商品房销售情况及未来片区规划带来的大市场前景展望来衬托项目所 处片区的未来升值空间。 概念二：主题鲜明的业态规划——坂田首席餐饮、家居、装饰生活街区 首席即第一、最早的意思，体现业态定位的市场空间。 概念三：本项目必将成为片区内最具升值潜力的1号街 第五园的聚客力对项目的强力支撑。 街铺最具升值空间：能够独立经营，比内铺容易做旺。 项目自身的价格优势具有较大的升值空间。 同类项目对比：万科四季花城作为坂田早期的大社区，5年前商铺的售价 仅9000元，随着坂田房地产的日渐升温，如今已涨到2万多元/平方米，翻了一番多，年升值率高达20%-30%。 中海月朗苑·壹街 w w w . m e g a r o a d . n e t 万科·金域道 万科·金域道 万科·金域道 万科·金域道 万科·金域道 万科·金域道 万科·金域道 万科·金域道 万科·金域道 万科·金域道 万科·金域道 万科·金域道 万科·金域道 万科·金域道 一、功能不同，价值体系不同。 二、客户群差异对营销的要求不同。 商铺营销与住宅营销的区别 二、客户群差异对营销的要求不同 住宅 商铺 商铺的营销更注重集中引爆，一气呵成。 必需品，客户层面广，持续关注度高。 投资品，客户层面窄，持续关注度低。 如何进行更有效的营销推广？ 如何进行更有效的营销推广？ … … 2、客户量是关键 3、平衡速销与溢价的关系 1、短期内成为市场热点 1、短期内成为市场热点 焦点 A B C D 推广要集中紧凑 诉求要清晰 现场氛围营造 广告元素的运用 A、推广要集中、紧凑 在短期内集中轰炸，一般主体推广期为1—2个月，首月多渠道投放，第二个月视广告效果侧重。 集中推广渠道 电视 短信 直邮DM 报纸 电台 户外 在深圳，一般以报纸、短信和户外为主要推广渠道,其中短信推广效果最为明显， 短信投放的效果分析 短信投放作为商铺主要的营销推广渠道是一直贯穿于整个项目推广始终的。一般来讲，在项目推广之初，主要采用报纸和户外的推广方式将项目的形象作全方位的展示，配合短信的投放，起到广泛宣传的作用；随着项目的深入推进，之后的短信投放要更加有针对性，对投放对象进行精准的筛选，从而节省营销成本，提高推广