世联 深圳诺德中心策划报告.ppt

战略总纲 形象是旗帜，将产品优势上升到形象高度，成为能让客户兴奋的焦点； 区位优势是基础，北区的价值需要更深一步的挖掘和表达； 差异化是关键，和直接竞争对手在细节上的差异决定销售结果。 实施（Implementation ） 形象（Image） 命名 如何将产品力提升为销售力？ 我们需要一个纲领来统领所有的建筑卖点； 我们需要一个高度来提升细节带来的沉闷感觉； 我们需要一个口号来引起客户的共鸣和激情； 技术和客户价值的结合 我们来看项目的卖点可以这样来理解： 经典的平面安排； 面积选择和产权划分的便利，资金成本的降低 实际使用的划分，设计成本的降低 层高优势； 空间的增加，实际空间单位成本的降低 网络地板； 免除天地线；装修成本的降低 后续装修改变易于迁移；后续营运成本的降低 完全分户计量空调； 空调费用，直接经济成本的降低 光纤到户； 速度和容量的优势，信息使用成本的降低 …… 形象定位表达 What are you paying for? For business only 商务，就是商务 In Lord tower you are the lord 在这里，你才是领导者 写字楼本质价值剖析 Space空间 品质Quality Utilization实用 智能Automation Reliability可靠 优雅Elegancy * 《2007房地产策划大全》策划必备资料库！全国货到付款 0755 QQ房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 S（优势）： S1、毗邻市民中心，分享市政六大配套 S2、昭示效果及交通状况均良好 S3、北区写字楼的用地有限，属不可再 生资源 S4、部分产品和配置指标领先于业界 S5、发展商在建筑方面的强势品牌 W（劣势）： W1、与安联大厦隔街对望，正南向视 野受遮挡情况严重 W2、该区域目前商务氛围相对于南区 而言尚显不足且短期内无法形成 有效规模 O（机会）： O1、市政六大配套相继投入使用 O2、年底开通地铁1号线及部分4号线 O3、WTO、CEPA带来的发展前景 T（威胁）： T1、中心区竞争项目集中，供给量持续放大，区域性竞争非常激烈 T2、区域内产品概念竞争严重 ，很难在概念方面有突破。 SWOT分析 最重要的价值：地段 说中心区分享度太大…… 说中心北区也要个别分享…… 说市民中心也有安联、新世界…… 难以引起关注 能够独享的价值： 最实际，可以影响购买决定，但不能决定关注程度。 可能的定位策略方向： ● 提高地段价值的唯一性 铲除对手？回避销售期？建立唯一的联系（天桥、通道？） ● 提升产品价值能引起的关注度 建立标准？整合资源？结合品质？和地段价值的融合？ 地段优势不能独享，靠地段引起的关注也同样不能独享…… 所以，当安联引起关注时，我们同样能分享关注，反之即然。 产品价值不能有效引起关注，但在同样的地段关注程度下它能影响购买决定。 思考： T: 竞争放量 市场概念多样化 WvsT 加强外部导示，增加上门客户 针对安联，在销售现场做实效导示，分享客户 W: 对望 商务氛围 OvsT 放大竞争范围，扩大客户层面 外区－比中心区和市民广场 南区－比文化和行政氛围安联－比产品 ？ SvsW 整合优势，联合发展商品牌， 以精工品质为主题，强调正统形象。 O: 市政府入住 北区销售启动 地铁 SvsO 借助安联在北区推广的热潮，更换角度从使用者角度叙述，同时分享北区热度。 S： 市民广场 产品素质 发展商 整体营销策略 3楼 15楼 30楼 40楼 高端客户 中端客户 实惠客户区 1000平方米左右以及以上，和市场最高端项目如国商等争夺客户，在个案服务以及产品优势方面建立差异。 500-800平方米，针对性推广，推崇行政和文化方面的优势和正统商务的结合，和安联创造差异化，分享客户。 300-500平方米，通过现场的昭示和引导就可以吸引他们的关注，底层较低的价位也能被接受。 不同层面的客户主要不同的营销方式，尤其是针对中上层面的客户。 区位价值 营销差异化 形象兴奋点 总攻略 形象表达 全面拔高 展示 推广 售 楼 处 样 板 房 工 程 展 示 现 场 包 装 物 业 命 名 VI 系 统 平 面 表 达 媒 体 活 动 内 部 广 场 通 道 功 能 品 质 远 / 条 幅 灯 字 中 / 针 对 安 联 近 / 展 板 导 示 服 务 纯正的，商务的，开阔的，尊贵的，有品质的…… Lord [lC:d] n. 封建领主, 统治者, [宗]上帝 vi.