景瑞地产：湖州城市调研报告.ppt

第1页 湖州现辖德清、长兴、安吉三县和吴兴、南浔两区； 总面积5817平方公里，户籍人口258万，常住人口272万； 其中市区面积1587平方公里，人口108 万人；中心建成区面积79平方公里； 东西长度120公里，南北宽度90公里； 规划重点在仁皇山和东部新区，开发区发展重点在西南新区 新兴的行政和居住中心，已经初具规模，后续住宅储备用地较少 湖州市政府主导发展区域，连接织里、南浔，潜力较大 区位认识——太湖南岸，浙北交通枢纽，融入上海都市圈速度缓慢； 人口认知——城市吸引力不足，人口导入缓慢，中高端收入者可观； 宏观经济——综合经济实力在长三角处于中下游水平，规模有限，总体偏弱； 产业认知——纺织和建材为支柱产业，私营企业众多； 交通认知——申苏浙皖通车后，公路交通效率逐步提高； 规划认知——仁皇山新区初具规模机会较少，未来发展重点在东部新区和西南分区； 生活认知——追求一种安逸、舒适、闲散的生活状态 从商品房整体来看，湖州供求失衡现象更加严重，后续市场压力较大；同样受到大势 的影响，成交量同比减少34%，价格体系还比较稳定，没有出现大幅打折现象 ； 从土地市场看，未来住宅供应量至少在250万方以上，至少需消化3年；09年政府将 进一步控制土地出让规模，在土地价格和付款进度上进行平衡，前期勾地空间较大； 2008 2007 2007 2008 成交时间 上海上实（集团）有限公司 1010 67 6320 62596 1 62596 商住 湖东分区BLD19-4地块 周新根 767 92 24000 312889 1.8 173827 商住 湖东分区HD31号地块 浙江中天房地产集团有限公司 1117 127 15200 136063 1.7 80037 商住 仁皇山新区S10地块 上海天鸿投资控股有限公司 1691 282 71000 419813 2.5 167925 商住 仁皇山新区S14、S19、S20号地块 成交单位 楼面价格 每亩 单价 成交价（万元） 建筑面积 容积率 出让面积（㎡） 土地用途 土地位置 同区位土地成交价格稳步上升 08年土地市场特征 数据来源：湖州国土局整理 典型成交案例 温州新世界投资发展有限公司 1915 128 9560 2700 49919 1 75 49919 居住用地（度假公寓） 湖州弁山南坡M地块 周新根 767 92 24000 23800 312889 1.8 261 173827 综合 湖东分区HD31号地块 上海天鸿投资控股有限公司 1691 282 71000 71000 419813 2.5 252 167925 综合 湖州市仁皇山新区S14、S19、S20号地块 湖州湖东建设管理有限公司 1018 136 12200 　 119873 2 90 59936 商住 湖州市八里 店分区BLD41号地块 成交单位 楼面价格 每亩单价 成交价（万元） 起始价（万元） 建筑面积 容积率 土地面积（亩） 出让面积（㎡） 土地用途 土地位置 上海天鸿以7.1亿元拿下仁皇山新区综合用地，创下湖州市单宗土地拍卖最高价 数据来源：湖州国土局整理 湖州2009年土地出让计划 2009年提供居住建设用地217公顷，其中保障性用地22公顷，约10% 32 南浔区 42 开发区（西南新区） 71 吴兴区（湖东新区） 72 中心区（含太湖旅游度假区） 217 总计 住宅建设用地面积（公顷） 区位 2009年湖州房地产一级市场土地出让计划 数据来源：浙北房产网 土地机会点 湖东新区和市北分区是未来供应土地的主力区域 上实项目 竞争对手 目前我司在湖州具有明显的品牌优势和产品优势 07年外地知名开发商开始进驻：绿城：绿城御园34万方（09年开盘）； 上实：位于湖东新区（09年开盘）； 天鸿：仁皇山45万方大盘； 汇鑫（浙江金华企业）：星汇半岛（100万方）； 本地开发商实力一般： 美欣达：金色地中海（仁皇山区）清丽家园（凤凰分区） 升华集团 余家漾（市中心东部） 多为从