2005-2006年深圳南山南硅谷海湾项目营销策划定位报告.ppt

完善的交通体系、南山与福田罗湖之间的纽带位置为南硅谷楼盘抢占深圳市场,吸引香港消费群体创造了条件 项目的客户群体主要来自金融、证券、保险、IT、通信、物流等行业的精英人士、部分的自由职业者和个体私营经营者。 次要客户 ◎ 宝安、龙岗、外地客户 重要客户 罗湖私营企业主 ◎ 福田、南山自由职业者 ◎ 香港客户 ◎ 福田、南山个体经营者◎ 3 项 目 发 展 战 略 战术1：市场细分——客户来源 核心客户 ◎ 福田、南山企业中\高层管理人员 ◎ 福田、南山私营企业主 ◎ 福田、南山公务员 ◎ 科技园IT人士 城市中 · 高尚生活区 · 滨海物业 战术2：产品超越——物业定位 3 项 目 发 展 战 略 上层中产专属海岸生活 战术2：产品超越——形象定位 3 项 目 发 展 战 略 “海岸生活”——生活方式的转变 “他们在这里，完全与城市的喧嚣隔离，所感受到的是太平洋的辽阔，加利福尼亚群山的静谧，连呼吸的空气也是洁净的……” ——王受之 一周的紧张工作后 周末得以完全放松 海涛声中起床 观海露台中赏景 进餐 闲坐于空中会所 在滨海长廊中漫步 吹着清凉的海风 … … 通过市场比较法计算得出本项目的目前均价为8220元/平方米。 综合考虑深圳地产市场涨幅规律4％—6％ 预计本项目在未来推出市场时可实现的均价为： 3 项 目 发 展 战 略 价格建议 8500—9000元/平方米 战术点3： 独特营销 【御沙湾】，诉说的是一种对城市中产阶级的尊重和深层理解…… 市场未来供应量 春交会契机 规划利好 竞争对手的动作 项目工程进度 2006年5月（春交会） 3 项 目 发 展 战 略 战术3：独特营销——入市时机 ——昊创高新南项目营销策划报告 ROYAL BAY 御 沙 湾 提案思路 市场诊断 项目发展战略 项目思考 项目解析 第1篇：市场诊断 经济。 1 深 圳 市 场 GDP增长率与房地产发展的关系 高速发展 大于8% 稳定发展 5-8% 停滞 4-5% 萎缩 小于4% 房地产业发展状况 GDP增长率 近年深圳GDP增幅：17%左右 房地产高速发展 1 深 圳 市 场 土地。 1 深 圳 市 场 关内土地稀缺 房价持续上涨 1 深 圳 市 场 供需。 1 深 圳 市 场 05年南山区潜在供应项目37个，高价位项目供应量超过30% 供不应求 南山仍属热点 房价继续走高 1 深 圳 市 场 政策。 1 深 圳 市 场 房地产投资增幅有所下降 房地产开发规模明显得到控制 金融紧缩政策将会延续，房价上涨幅度将趋于缓和 1 深 圳 市 场 121号文件 18号令 提高二次置业按揭贷款的门槛 加息 “禁筹令” 南硅谷——占据着深圳滨海沿线重要位置，是深圳乃至南中国唯一拥有硅谷概念的海湾新区。 1 南 硅 谷 市 场 居住功能 科技功能 教育功能 功能界定 达3.6万人 居住人口 约7000户 住宅总户数 公共配套齐全 大多数居住用地一般都配有自己的小型商业服务设施 缺乏大型商业文化中心 规划配套 78万平方米 住宅建面 26万平方米 住宅用地 人口密度低、高科技教育概念的纯粹优质片区 功能界定 1 南 硅 谷 市 场 稀缺的自然景观为南硅谷最核心的吸引力 景观资源 1 南 硅 谷 市 场 具有强大吸引力的教育体系，是深圳名符其实的大学城 —教育 配套 1 南 硅 谷 市 场 —商业 商业配套日趋完善，居住氛围逐渐形成 —交通 南硅谷历年推售物业列表 项目名称 2003年 2002年 2005年 2006年 2004年 发展商 阳光带海滨城1期 招商 滨福庭院 熙湾 海怡东方 纯海岸 中信海阔天空 中信 福田 鸿威 深咨 本案 上市 时间 祺悦 项目推售时间 总量(万平方米) 17.5 9.7 6.23 8 3.38 3.3 阳光带海滨城2期 招商 14.5 年推出量(万平方米) 年销售量(万平方米) 8 2 20 15 27 7 35 — 30 1 南 硅 谷 市 场 供不应求，价格具有上涨空间 客户区域分布 科技园:南山:福田:其它 02年 03年 04年 50：40：9：1 55：35：9：1 50：30：15：5 三房及以上中大户 型为主 三房为主，传统居家 型，产品同质化 三房为主，传统 居家型，较多雷同 产品 宣传概念 “深圳滨海第一城” “因天赋而优越” 南硅谷片区，教育社区 中心生活 南硅谷片区 高尚社区 南硅谷房地产发展历程 1 南 硅 谷 市 场 市场特点 02年 03年 04年 市场认同度低 引起