第二章 节 房地产估价的市场理论(房地产估价课件).ppt

第二章 房地产估价的市场理论 点击添加标题 教学目标： 本章是全书的理论基础，主要讲述房地产估价的市场理论相关知识。通过本章学习，应达到以下目标： (1) 了解市场含义和类型； (2) 理解房地产市场法则； (3) 熟悉房地产市场的类型和特点。 2.1概述 2.1.1 市场的含义 1）市场是商品交换的场所 2）市场是商品的需求量 3）市场是商品供求双方相互作用的总和 4）市场是商品交换关系的总和 2.1概述 2.1.2 市场类型 按经济用途划分，分为商品市场、房地产市场、金融市场、技术市场和劳动力市场等。 1）商品市场 2）房地产市场 3）金融市场、技术市场和劳动市场 2.2市场法则 房地产市场是一个具有特殊性的市场，但首先仍然具有所有市场的一些共同特性。本部分首先对单个市场的基本运行规律进行讨论。我们将通过对需求、供给的基本规律的分析，通过对两者的相互作用及市场均衡价格状态的分析，来说明单个市场运行的机制。 2.2市场法则 1）商品的价格 2）消费者的收人水平 3）消费者的嗜好或偏好 4）相关商品的价格 5）人口数量 6）对价格的预期 7）广告费用 8）某种商品的市场饱和程度 2.2市场法则 2.2.1需求 3.需求基本规律 在影响商品需求的其他因素给定不变的条件下，一种商品的需求量与其价格之间存在反方向变动的关系，价格越高(或价格提高)，需求量就越少(或需求量减少)；价格越低(或价格降低)，需求量就越大(或需求量增加)。 2.2市场法则 2.2.2供给 1.供给 与需求相对应地，经济分析中所说的一种商品的供给(supply) ，是指在一定时期内该商品市场上生产者所愿意提供并有能力提供的该商品的数量。 2.2市场法则 2.2.2供给 2.供给函数 与需求函数相对应地，供给函数反映一种商品市场上的供给量与影响这一供给量的各项因素之间的关系。 2.2市场法则 影响供给量的主要因素有以下几项。 1）商品的价格 2）劳动力的价格 3）资本的价格 4）生产技术水平 5）相关商品的价格 6）供给者对商品价格的预期 7）政府的税收政策 2.2市场法则 2.2.2供给 3.供给基本规律 在影响供给量的其他因素给定不变的条件下，在一种商品的供给量与其价格之间存在正向变动的关系，价格越高(或提高)，供给量越多(或增加)；价格越低(或降低)，供给量越少(或减少)。 2.2市场法则 2.2.3均衡价格 2.2市场法则 2.2.3均衡价格 与需求曲线和供给曲线的交点E相对应的状态是我们所特别关注的。此时的市场价格为Pe，对应于这一价格水平，消费者希望购买的数量恰好等于生产者愿意供给的数量，均为Qe。把这样的状态称为市场均衡(market equilibrium)。 市场处于均衡状态时的价格称为均衡价格(equilibrium price)，与均衡价格相对应的成交数量称为均衡交易量(或均衡产量、均衡销量，equilibrium quantity)。 2.3房地产市场类型 2.3.1 房地产市场的特点 1.房地产市场含义 房地产市场，又称不动产市场，从经济学角度看，狭义的理解是指房地产交换的场所；广义的理解是指房地产交换关系的总和，是房地产开发、建设、经营、管理、服务和消费的内在运行机制。它将房地产的开发、建设、流通与消费等各个环节联系在一起，从而实现房地产的价值。 2.3房地产市场类型 2.3.1 房地产市场的特点 2.房地产市场的特点 1)地域性 2)不完全竞争性 3)循环性 4)层次性 5)开放性 6)双重性 7)对供求关系反应的不灵敏性 2.3房地产市场类型 2.3.2 房地产市场的类型 对房地产市场，可以按照不同的标准进行划分。如果按照房地产商品的生产和再生产过程，即生产、流通、消费过程，可以把房地产市场划分为建筑用地的开发市场、房屋建筑物的建设市场、房地产的交易市场以及房地产的中介服务市场；如果依据交易层次或产权结构，可以把房地产市场划分为一级市场、二级市场和三级市场；如果依据交易对象，则可以把房地产市场划分为地产市场、房产市场以及服务市场等。 本章小结 通过本章学习，可以系统的了解市场供求原理和房地产市场供求规律，便于估价人员对市场的供需量、价格、趋势有一个较为准确的预测。 市场中供给与需求是矛盾的，也是统一的。在市场经济条件下，供需的变化导致价格围绕价值波动，当然有个前提条件，是在规范的市场条件下。房地产市场也是如此。我国目前房地产市场总体比较平稳，但市场还有待进一步规范，体制进一步完善。着眼于广大民众的需求类型和经济收入，通过宏观调控，把房地产价格稳定在一个合适的位置，这是政府部门要做的，也是我们广大估价人员要着力去理解的。 谢谢观赏 THANKS!