第七章 节 房地产估价的收益还原法(房地产估价课件).ppt

房地产估价 ;点击添加标题;主要讲述房地产估价中收益还原法的基本理论和方法。通过本章学习，应达到以下目标： (1) 掌握房地产估价的收益还原法的计算公式； (2) 熟悉收益还原法的基本原理和净收益、报酬率的求取方法； (3) 技能要求：能够运用收益还原法来测算房地产的价格。;7.1收益还原法的基本原理 7.1.1 概念 收益还原法我们平常称为收益法，该方法又有收益资本化法、收益现值法、投资法之称。在房地产估价实践中得到广泛地运用，是房地产估价最主要的方法之一。有估价方法“王后”之称。 该方法是先预测估价对象估价时点后的正常收益，再选用适当的资本化率将其折现到估价时点后相加，以此来估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。一般采用该方法得到的价值称为收益价格。 房地产在使用中可以给所有者带来收益，由于房地产的使用年限长，每年都可以产生收益，因此，房地产的价值就可通过每年能够得到的净收益与其相应的资本化率（或利率），再将所有不同时间得到的净收益都还原到估价时点上，然后相加，我们就得到了估价时点上该宗房地产的收益价格。 假设某人有50万元人民币，将它放到银行，如年利率为5%，那么每年他获得的利息为2.5万元。同样，如有一栋房地产用于出租，年净收益率为5%，房地产每年的净收益为2.5万元，如果该宗房地产出租的年限为无限，则该宗房地产的收益为2.5÷5%=50万元。 由上述例子可知，以房地产收益还原法计算房地产价格的原理与银行存款是一样的，把年净收益率看作银行存款利率，再按照一定的利率，还原到估价时点，即得到估价时点房地产的价值。这就是房地产收益还原法的基本思路。;7.1.2 理论依据 在房地产估价理论中曾经提到，只要有效用才会有价格，房地产收益还原法正是利用了效用价值论，将经济学中的预期收益原理运用到房地产估价方法中。预期原理说明，决定房地产在估价时点的价值，重要的是估价时点之后的因素，而不是估价时点之前的因素。而是基于市场参与者对估价时点之后的预期收益。 房地产收益还原法有着很强的理论基础。其基本的思想简述如下： 由于房地产的使用寿命??，收益性房地产不但现在能够产生收益，而且可以期望年复一年的产生收益，也就是我们常说的“年收益系列”。投资者购买房地产是为了房地产未来所产生的收益，而不是房地产本身。 （7－1） 决定房地产价值的大小只能是预期收益的多少。对于投资者来说，将一定数量的资金用于购买房地产所获得的收益，与将其存入银行所获得利息应大体相当，即： 投入的资金量×利率=利息 （7－2） 相当于 房地产价格×利率=房地产的净收益 （7－3） 于是 房地产价格=房地产净收益÷利率 如某人拥有的房地产每年可产生5万元的净收益，同时这个人拥有100万元资金以5%的年利率存入银行，每年可得到与该宗房地产所产生的净收益等额的利息，也就是说，这宗房地产与100万元的资金等价，即100万元。 可见，收益性房地产的价值高低主要取决于以下3个因素 ;;;;;;（7-8）;;该公式成立的前提条件是：年净收益a按固定比率s递增或递减，且sr；折现率（资本化率）每年固定不变，而且r0；估价时点后产生净收益的年限为有限年限。 （2）当估价时点后产生净收益年限为无穷大，也就是为无期时，计算公式为 ;7.1.4 方法特点及适用范围 收益还原法的特点：收益还原法以地租理论和生产要素分配理论为理论依据；收益还原法以收益途径评估价格，求得的价格称为“收益价格”；收益还原法评估结果的准确度取决于土地的纯收益及还原率的准确程度。 房地产收益还原法适用于有收益或者有潜在收益情况的房地产，如住宅、旅馆、写字楼、餐馆、停车场厂房、仓库、农用地等。估价对象只要有产生收益的能力就可考虑该方法，而不必考虑现在是否有收益。如，某房地产是处于自用的住宅，现在没有收益，但有潜在收益，因此，对该类房地产在估价时，可将其假定用途为出租，而选择收益还原法来估算该宗房地产的收益价格。 对于公用、带公益性房地产，不如，教堂、学校、车站等公用或公益性房地产，收益还原法大多数不适用。 收益还原法适用的条件为房地产在估价时点后的收益以及风险都能够得到量化。对估价时点后的收益估计通常是建立在过去的经验和对现实的认识得到，因此，在估价前，必须要细致、认真地进行市场调查。;7.2 净收益 7.2.1 概念及类型 1．净收益的概念 它是由有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产所有人或使用人的收入。其中，房地产收入的类型主要有： （1）潜在毛收入：是假定房地产在充分利用、无空闲（如旅馆客房100%的住满了客人的情况）下的收益。 （2）有效毛收入：是由潜在毛收入扣除因空置和欠租